Capacité d'emprunt : calculez votre budget immobilier

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt, c'est comme la baguette magique financière qui détermine le montant maximum que quelqu'un peut emprunter pour concrétiser un projet, souvent dans le domaine de l'immobilier, auprès d'une banque ou d'un organisme financier. Son montant est savamment orchestré en prenant en compte les rentrées d'argent de l'emprunteur, ses dépenses, et la limite de sa capacité d'emprunt. Déterminer sa marge d'emprunt permet de cerner de manière précise le montant à investir dans un bien immobilier, en prenant en considération les échéances de remboursement à prévoir. 

Pourquoi est-il nécessaire d’estimer sa capacité d’emprunt ?

Évaluer sa marge de manœuvre financière est une étape cruciale à ne pas négliger lorsqu'on envisage un investissement dans l'immobilier. Cela vous permet de cerner avec exactitude la somme que vous êtes en mesure d'emprunter, en prenant en compte vos revenus et vos dépenses, tout en veillant à ne pas franchir la limite du surendettement. En explorant les limites de votre pouvoir d'emprunt, vous serez en mesure de cibler plus précisément les biens immobiliers correspondant à vos moyens. Cela vous guide dans le type de prêt immobilier qui vous ressemble le plus, que ce soit un prêt à taux fixe, variable, ou même le PTZ (Prêt à Taux Zéro), une alternative avantageuse pour certains emprunteurs. 

Les critères pris en compte pour évaluer la capacité d’emprunt 

Les établissements financiers examinent attentivement divers critères clés pour évaluer la capacité d'emprunt des individus. Ces critères sont essentiels pour juger si l'emprunteur est fiable et pour fixer le montant qu'il peut emprunter sans risque.

Les revenus de l’emprunteur

Les revenus sont comme le carburant nécessaire pour démarrer le moteur du calcul de capacité d'emprunt. Les éléments pris en compte vont des salaires nets aux primes habituelles, en passant par les loyers perçus et les pensions reçues. La hauteur des revenus de l'emprunteur influe directement sur l'ampleur de son pouvoir d'emprunt, rassurant ainsi la banque quant à la facilité de remboursement des mensualités. 

Les charges à considérer pour calculer votre capacité d'emprunt

Les frais mensuels de l'emprunteur sont essentiels pour déterminer sa capacité d'emprunt. Ce sont principalement les prêts en cours (tels qu'un prêt automobile ou un crédit à la consommation), les loyers, les pensions alimentaires, ainsi que les dépenses fixes comme les factures d'énergie et d'assurance. Plus ces frais sont élevés, plus la capacité d'emprunt diminue, puisqu'elles augmentent le budget disponible pour rembourser un crédit immobilier à venir.

Le taux d’endettement

Le taux d'endettement joue un rôle essentiel dans l'évaluation de la capacité d'emprunt. Il correspond à la proportion des revenus mensuels déjà réservée pour rembourser des crédits en cours. De manière générale, les institutions bancaires conseillent de ne pas dépasser un niveau d'endettement de 33 %, ce qui signifie qu'un tiers des revenus maximum peut être consacré au remboursement des prêts. L'obtention d'un nouveau prêt immobilier peut être compliquée en cas d'endettement excessif, car cela accroît le risque de non-remboursement pour la banque.

Comment calculer votre capacité d'emprunt ?

Il est crucial de déterminer sa capacité d'emprunt pour tout futur acheteur. Grâce à ce calcul, vous pouvez calculer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos dépenses et du montant que vous pouvez consacrer chaque mois. On peut procéder à cette évaluation de différentes manières, mais l'une des plus précises est de faire une simulation de prêt immobilier.

Les outils en ligne de simulateurs de prêt immobilier sont extrêmement pratiques pour obtenir une première estimation de votre capacité d'emprunt. Ils tiennent compte de vos revenus, de vos dépenses, ainsi que du type de prêt que vous pensez prendre (taux fixe, variable, etc.). En fournissant ces renseignements, il est possible d'obtenir une estimation du montant du crédit que vous pouvez contracter, ainsi qu'une estimation des mensualités à régler. Vous pouvez ajuster votre projet immobilier en fonction de votre budget et anticiper les conditions de votre prêt à cette étape.

Le tableau d'amortissement joue un rôle crucial dans la détermination de votre capacité de prêt. Ce document expose mensuellement la répartition des remboursements entre le capital et les intérêts tout au long de la durée du prêt. En examinant ce tableau, il est possible de voir comment les mensualités évoluent et de prévoir l'effet du remboursement sur vos finances à long terme. Il vous donne aussi la possibilité d'évaluer le montant total du prêt, ce qui vous permet de mieux gérer votre budget immobilier.

Voici un exemple simplifié de tableau d'amortissement pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt annuel fixe de 1,5 %.

Explication :

• Montant de la mensualité : Le montant que vous devez payer chaque mois. Il reste constant tout au long du prêt ;
• Intérêts : La part de la mensualité qui correspond aux intérêts du prêt. Cette part diminue avec le temps ;
• Capital remboursé : La portion de la mensualité qui rembourse le capital emprunté. Cette part augmente au fil du temps ;
• Capital restant dû : Le montant qu’il reste à rembourser après chaque mensualité.

Le taux d'endettement est une autre approche fréquemment utilisée pour évaluer la capacité d'emprunt. Il est conseillé de limiter le remboursement de crédits à 33 % des revenus nets mensuels. Afin de déterminer la capacité d'emprunt en se basant sur le taux d'endettement :

• Effectuez une addition de vos revenus nets mensuels (salaires, loyers, pensions, etc.).
• Doublez cette somme par 33 % (ou 0,33).
• Assurez-vous de déduire vos frais fixes (autres crédits en cours, loyers, etc.) afin d'obtenir le montant maximum que vous pouvez dédier aux mensualités de votre futur prêt personnel.

Exemple : Si vous avez 3 000 € de revenus nets mensuels :

• 3 000 € x 0,33 = 990 € (mensualités maximales possibles). Si vous avez déjà 100 € de charges mensuelles pour d’autres crédits :
• 990 € - 100 € = 890 € (vous pouvez consacrer 890 € aux mensualités d’un prêt immobilier).

Le calcul par la méthode de "reste à vivre" se base sur l'argent qu'il vous reste chaque mois après le paiement de vos charges et de vos mensualités de prêt. Les banques exigent souvent que ce montant soit suffisant pour couvrir vos dépenses courantes. La méthode du reste à vivre consiste à :

• Calculer vos revenus nets mensuels.
• Déterminer vos charges fixes mensuelles (loyers, impôts, autres crédits, factures).
• Calculer la part des revenus qui reste disponible après paiement des mensualités du prêt.

Le "reste à vivre" minimal varie selon les banques, mais il est souvent fixé à un montant par personne vivant dans le ménage (par exemple, 600 € par adulte et 300 € par enfant).

Est-il possible d’améliorer votre capacité d’emprunt ?

En augmentant vos revenus, vous pouvez améliorer votre capacité d'emprunt de manière directe. On peut y parvenir en demandant une hausse de salaire, en trouvant un emploi supplémentaire ou encore en générant des revenus supplémentaires (par exemple, grâce à des revenus locatifs ou à une activité indépendante). En augmentant votre revenu, vous pourrez automatiquement augmenter la somme que vous pouvez dédier au remboursement de votre prêt.

Par ailleurs, une plus grande contribution personnelle peut non seulement augmenter vos chances d'obtenir un prêt, mais aussi diminuer le montant total à emprunter. En accumulant davantage de fonds propres, vous économiserez davantage en empruntant, ce qui réduit vos mensualités et améliore votre capacité à emprunter. En outre, cela consolide votre dossier auprès des institutions bancaires, qui y perçoivent un indicateur positif de stabilité financière.

En allongeant la durée de votre prêt immobilier, vous pouvez également réduire les mensualités et ainsi améliorer votre capacité d'emprunt. En prolongeant la durée du remboursement, vous diminuez le montant de chaque mensualité, même si cela entraîne une augmentation du coût total du prêt (en raison des intérêts cumulés). Si vous voulez optimiser le montant emprunté sans trop augmenter vos mensualités, cette option est à prendre en compte.

Certains programmes de prêt, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement, peuvent vous permettre d'accroître votre capacité d'emprunt. Souvent, ces crédits vous offrent la possibilité de financer une partie de votre projet sans frais, ce qui diminue vos frais de remboursement et vous donne la possibilité d'emprunter davantage. Assurez-vous d'être éligible à ces aides afin de profiter de conditions plus favorables.