Co-emprunteur immobilier : comment ça fonctionne ?

Emprunter à deux : pourquoi faire ?

Emprunter à deux peut faciliter l'acquisition d'un bien immobilier. Disposer d'un co-emprunteur pour votre emprunt immobilier permet de renforcer la situation de votre dossier auprès de la banque prêteuse. Un co-emprunteur est une personne physique contractant un prêt avec un autre emprunteur. Il est important de distinguer le co-emprunteur du co-acquéreur. Un co-emprunteur ne signe pas l'acte de vente authentique chez le notaire. Il n'est donc pas en mesure de revendiquer la délivrance sur le bien. Le co-emprunteur est une garantie complémentaire pour la banque prêteuse. Cette dernière peut se tourner vers le co-emprunteur en cas de défaillance de l'emprunteur.

Quels sont les droits et les engagements d’un co-emprunteur ?

Les engagements d'un co-emprunteur vis-à-vis des mensualités

Chaque co-emprunteur s'engage à rembourser l'intégralité du crédit immobilier, comprenant le capital et les intérêts, dans le cas où l'un des co-emprunteurs ferait défaut. Ils signent l'offre de prêt et la clause de solidarité. Cette dernière stipule donc que l'autre co-emprunteur s'engage à prendre en charge les mensualités de l'emprunteur faisant défaut. 

Le paiement de l'assurance emprunteur

Les co-emprunteurs sont dans l'obligation de souscrire à une assurance emprunteur pour leur prêt immobilier. Il est possible de sélectionner l'ADE (Assurance des emprunteurs) de votre choix. Un établissement bancaire peut vous refuser un prêt immobilier si vous n'êtes pas en mesure de justifier d'un minimum de garanties en cas de défaut de paiement.

Un co-emprunteur peut-il se retirer ?

Pour se retirer d'un prêt immobilier, le co-emprunteur doit obtenir la renégociation du crédit avec la banque. L'opération implique un rachat de crédit. par l'autre emprunteur. La banque réalise une nouvelle évaluation de sa capacité de remboursement. Il est possible, pour un co-emprunteur, de vendre le bien financer dans le but de rembourser sa part du crédit.

Un co-emprunteur peut-il souscrire à un autre crédit ?

En fonction de son taux d'endettement, un co-emprunteur peut réaliser d'autres prêts. Ses revenus, ses charges et sa stabilité financière sont étudiés par les établissements de crédit auprès desquels ils souhaitent faire sa demande de prêt. Si le taux d'endettement est jugé trop élevé et le risque non acceptable, la banque peut choisir de refuser le crédit. 

Qui peut être co-emprunteur ?

Le profil du co-emprunteur mérite une attention particulière. Il est également important de dissocier le co-emprunteur du co-acquéreur.

Le profil type du co-emprunteur

Dans la plupart des cas, le co-emprunteur est un conjoint, marié ou pacsé. Il est possible d'acheter un bien immobilier avec un parent ou un ami. Les conditions d’un prêt immobilier précisent la nature de la relation entre les deux co-emprunteurs. Il est possible de réunir plus de deux co-emprunteurs dans le cadre d'un prêt pour acquérir un bien immobilier, notamment à travers la constitution d'une SCI, une Société civile immobilière.

Les différences entre co-emprunteur et co-acquéreur

Le co-emprunteur ne peut pas être en même temps un co-acquéreur. La notion liée au terme de co-emprunteur concerne souvent un contrat de prêt immobilier. Le co-acquéreur est mentionné sur l'acte authentique. Il partage la propriété du bien immobilier avec l'emprunteur. Les différentes structures juridiques de la co-acquisition sont les suivantes :

• L'indivision ;
• La SCI, la Société civile immobilière.

La quote-part de propriété est déterminée en fonction du montant de l'apport. À l'inverse, le co-emprunteur figure sur l'acte de prêt. Il se porte caution solidaire et personnelle de l'autre emprunteur. 

Les conditions pour être co-emprunteur d'un prêt immobilier

Le co-emprunteur doit être majeur. Il n'est pas inscrit sur le Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). La solvabilité du co-emprunteur est étudiée par l'établissement bancaire. Évaluer le risque de prêter de l'argent et déterminer la possibilité de défaut de crédit est une obligation pour les banques. Les éléments suivants sont étudiés :

• Le taux d'endettement ;
• Le taux d'apport personnel ;
• Les charges mensuelles ;
• Le montant du reste à vivre.

Le taux d'endettement autorisé est de 35 %. Au-delà de ce plafond, il est compliqué d'obtenir un prêt immobilier même pour un co-emprunteur. Les banques sont sensibles aux emprunteurs disposant d'un contrat à durée indéterminée (CDI). Si vous êtes co-emprunteur, vous pouvez réaliser lasimulation d'un prêt immobilier grâce à l'outil conçu par Santiane.

Conseils pour bien choisir votre co-emprunteur

Plusieurs éléments sont à prendre en compte lorsque vous recherchez une personne pour être votre co-emprunteur.

L'âge du co-emprunteur

Pour bien choisir un co-emprunteur, la durée du prêt immobilier est à prendre en compte. La banque prêteuse est attentive à l'âge de votre co-emprunteur et à sa capacité de rembourser le prêt dans le temps. En fonction de son âge, ses revenus risquent de diminuer lors de la retraite. Ses ressources sont étudiées notamment en ce qui concerne l'épargne disponible ou à terme, permettant de garantir une partie du prêt.

Avoir une bonne entente

Quel que soit le type de prêt immobilier, il est important de choisir votre co-emprunteur en fonction de la bonne entente vous liant. Il est recommandé de sélectionner une personne de confiance de votre famille ou de votre entourage. Un climat de mauvaise entente ou de conflit d'intérêts risque de créer des difficultés de paiement.

Contrôler la stabilité de la situation professionnelle de votre co-emprunteur

Pour être sélectionné par votre banque, le co-emprunteur doit disposer d'un emploi stable. Idéalement, il doit disposer d'un CDI. S'il est entrepreneur, il doit justifier de la bonne santé de son entreprise. Les risques de chômage et de baisse de revenus sont analysés par votre établissement bancaire.

Pour réaliser un emprunt immobilier, il peut être judicieux de recourir à un co-emprunteur. Cepartenaire d'emprunt vient renforcer votre dossier auprès des banques. Il permet d'assumer le risque de manière plus homogène. Devenir co-emprunteur est un engagement à long terme, mais une désolidarisation reste toujours possible sous certaines conditions.