Modulation de prêt immobilier : tout ce qu'il faut savoir

Modulation d’échéance : les options possibles

La modulation d’échéances est une option qui vous permet, sous certaines conditions, de faire évoluer le montant de votre mensualité de crédit immobilier en cours de prêt. Concrètement, vous avez le choix entre deux grands types de modulation :

1. La modulation à la hausse : vous augmentez le montant de votre mensualité pour rembourser votre crédit plus rapidement.
2. La modulation à la baisse : vous diminuez le montant de vos mensualités pour alléger temporairement vos remboursements, en cas de coup dur passager par exemple.

À ces deux options principales s’ajoute parfois la possibilité de suspendre complètement vos échéances pendant une période donnée. On parle alors de report d’échéances ou de pause dans les remboursements. Un mécanisme à part entière qui s’apparente à une modulation poussée à l’extrême.

L’idée générale de la modulation est de vous donner de la souplesse dans la gestion de votre crédit immobilier, pour l’adapter à l’évolution de vos revenus, de vos dépenses, de votre situation familiale ou professionnelle. Une flexibilité bienvenue quand on sait qu’un prêt immobilier s’étale généralement sur une longue durée de prêt immobilier de 15, 20 voire 25 ans !

Mais attention, si la modulation d’échéances peut être une bouffée d’oxygène dans certaines situations, elle n’est pas sans conséquence sur le coût total et la durée de votre emprunt. On y reviendra.

La modulation d’échéances à la hausse

La modulation à la hausse, c’est l’option “j’ai de la trésorerie disponible et j’aimerais rembourser mon crédit plus vite”. Concrètement, vous augmentez le montant de votre mensualité, ce qui vous permet de réduire la durée de votre prêt et donc de payer moins d’intérêts au total.

Par exemple, si vous remboursez 1 000€ par mois pour un crédit immobilier sur 20 ans, passer à 1 200€ d’échéance vous permettra de solder votre prêt plus tôt. Les banques proposent généralement une modulation à la hausse plafonnée à 10% ou 20% du montant initial de la mensualité, parfois plus ponctuellement.

L’avantage d’une telle opération est double :

1. Vous remboursez plus rapidement votre crédit et pouvez envisager sereinement de nouveaux projets une fois désendetté (investissement locatif, création d’entreprise, etc.).
2. Vous économisez sur le coût total de votre emprunt en payant moins d’intérêts. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, plus vous remboursez vite, moins vous en payez !

Attention toutefois à bien mesurer l’impact d’une hausse de vos échéances sur votre budget. Assurez-vous d’avoir la capacité financière d’absorber cette hausse sur la durée, sans rogner sur votre qualité de vie. Gardez aussi en tête que ce choix est souvent irréversible : une fois la hausse des mensualités actée, il est difficile de revenir en arrière !

La modulation d’échéances à la baisse

La modulation à la baisse répond à une logique inverse : diminuer temporairement le montant de ses mensualités de crédit immobilier pour soulager son budget. Une option qui peut s’avérer salutaire en cas de baisse de revenus (perte d’emploi, congé parental, par exemple) ou de dépenses imprévues (travaux, divorce, maladie).

Dans ces situations, un différé de prêt immobilier peut aussi être envisagé pour reporter le début des remboursements.

La plupart des banques autorisent une baisse des mensualités de l’ordre de 10% à 30%, pour une période généralement limitée à 12 ou 24 mois maximum. Mais attention, si cette option vous permet de souffler un peu, elle n’est pas neutre sur le plan financier.

En effet, en réduisant le montant de vos échéances, vous allongez mécaniquement la durée de votre prêt et donc le montant total des intérêts à payer. De plus, pendant la période de modulation à la baisse, votre crédit continue à courir et à générer des intérêts. En clair, vous payez moins, mais plus longtemps.

Pour reprendre notre exemple précédent, si vous passez d’une mensualité de 1 000€ par mois à 800€, le remboursement de votre emprunt se fera sur une plus longue période, ce qui au final vous coûtera plus cher en intérêts. C’est le prix de la souplesse et de la sécurité apportées par ce mécanisme modulable.

Dans quels cas l’emprunteur peut-il moduler ses échéances de prêt ?

La modulation d’échéances n’est pas un droit automatique. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez remplir plusieurs conditions :

1. La modularité doit être prévue dans votre contrat de prêt immobilier initial. C’est une option contractuelle, négociée avec votre banque au moment de la souscription du crédit. Si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez pas moduler vos mensualités en cours de route, sauf à renégocier votre prêt dans son ensemble.
2. Votre situation doit avoir évolué de manière significative depuis la souscription du prêt : changement de revenus, de situation familiale, professionnelle... Les banques peuvent demander des justificatifs pour s’assurer de la réalité et de la légitimité de votre demande.
3. Vous devez être à jour dans le remboursement de vos échéances. La modulation n’est pas un outil pour régulariser des impayés !
4. En cas de modulation à la baisse, la durée totale de votre crédit immobilier ne doit généralement pas excéder 25 ans, voire 27 ans dans certains cas spécifiques comme un prêt à taux zéro.

Si vous remplissez tous ces critères, vous pouvez faire une demande de modulation d’échéances auprès de votre banque. Celle-ci l’étudiera et vous proposera un avenant à votre contrat de prêt, précisant les nouvelles modalités de remboursement : montant des mensualités, durée du prêt immobilier, taux d’intérêt, etc.

Gardez en tête qu’il existe une autre option : le rachat de crédit immobilier. Elle vous permet de revoir les conditions de votre prêt.

La modulation de vos échéances a-t-elle un impact sur le coût de votre crédit ?

Comme évoqué plus haut, la modulation d’échéances de prêt immobilier n’est pas neutre sur le plan financier. Son impact sur le coût total de votre emprunt dépendra du type de modulation choisie et de sa durée :

• En cas de modulation à la hausse, vous paierez moins d’intérêts au total en remboursant plus vite votre capital. C’est donc une opération financièrement intéressante si votre budget vous le permet, une sorte de remboursement anticipé partiel.
• En cas de modulation à la baisse, vous paierez au contraire plus d’intérêts en allongeant la durée de votre prêt. C’est en quelque sorte le prix à payer pour cette flexibilité qui peut vous éviter de basculer dans le surendettement. Attention aussi à l’impact sur le coût de l’assurance de prêt immobilier, qui devra être prolongée.
• En cas de suspension totale des échéances (report), l’impact sera encore plus important puisque les intérêts continueront à courir pendant la période de pause, sans être remboursés. Ils seront réintégrés au capital restant dû, générant un effet “boule de neige” potentiellement coûteux.

Demandez toujours à votre banque une simulation précise avant de vous engager. Gardez aussi en tête que la modulation d’échéances aura un impact sur votre assurance emprunteur. En cas d’allongement de la durée du crédit, il faudra prolonger votre couverture pour rester protégé jusqu’au remboursement total. Un paramètre à intégrer dans le calcul du coût de l’opération.

Un dernier mot : comme toujours, le conseil de votre banquier ou courtier en crédit immobilier peut s’avérer précieux pour y voir plus clair et prendre la bonne décision.