Contracter 2 prêts immobiliers séparés : comment faire ?

Est-il possible d'avoir deux prêts séparés pour un même bien immobilier ?

Le saviez-vous ? Si vous vivez en concubinage avec votre partenaire, vous pouvez quand même choisir de souscrire des crédits immobiliers individuels !

Selon ce schéma, vous et votre partenaire contracté deux prêts distincts, chacun adapté à vos capacités financières respectives, plutôt qu’un crédit unique. 

Le bien immobilier est ensuite acheté en copropriété, et chaque emprunteur possède une part indivise de celui-ci, proportionnelle à sa contribution financière. Par exemple, si deux personnes achètent un bien d’une valeur de 400 000 €, et que l’un finance 60 % du montant total (240 000 €) et l’autre 40 % (160 000 €), cette répartition se reflète dans l’acte d’achat. Le premier co-propriétaire possédera ainsi 60 % du bien, et le second 40 %.

Le premier avantage de cette solution est qu’elle vous permet d'emprunter selon vos moyens. Ainsi, libre à vous de négocier des conditions de prêt individuelles adaptées à vos situations financières respectives. Cela comprend les taux d'intérêt, les modalités de remboursement et les conditions spécifiques.

De plus, il est toujours bon de protéger vos actifs respectifs en cas de rupture ou de défaut de paiement de l'un d'entre vous. D’autant plus si vous n'êtes pas sûrs de pouvoir vous engager à long terme.

Attention toutefois, car contracter deux prêts distincts s’accompagne de coûts supplémentaires et peut rendre la gestion de vos finances plus compliquée. Par conséquent, nous vous conseillons de bien peser le pour et le contre avant de vous décider, pour être certains de prendre une décision éclairée.

Assurance emprunteur 

Comme pour tout prêt immobilier, l'assurance emprunteur est un élément crucial. Dans le cas de deux prêts distincts, sachez que chaque emprunteur doit souscrire une assurance emprunteur séparée pour garantir le remboursement de son propre prêt en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi !

Quelles sont les possibilités pour obtenir deux prêts séparés sans co-emprunter ?

L'indivision

Pour que chacun puisse financer sa part du bien immobilier individuellement, l'indivision est une option intéressante.

Dans le cadre d'un emprunt immobilier à deux, cette situation signifie que plusieurs personnes sont propriétaires d'un bien immobilier, mais qu’il n’y a pas de partage physique des parts. Autrement dit, chaque co-emprunteur possède une part indivise du bien, c'est-à-dire une quote-part théorique qui reflète sa contribution à l'achat ou à l'emprunt (par exemple, 60 % pour l'un et 40 % pour l'autre, en fonction du montant qu'ils ont respectivement emprunté).

Le principal avantage de l’indivision ? Les coacquéreurs bénéficient d'une grande souplesse dans le choix des montants et des conditions du prêt qu’ils contractent. Cependant, en cas de vente du bien, ou si l'un des emprunteurs n'est pas en mesure de faire face à ses échéances, cette formule peut compliquer un peu les choses. 

Achat d'une tontine

La tontine est une forme de copropriété où chaque acquéreur finance sa part du bien sans contracter de prêt commun.  La particularité de cette option est qu’elle prévoit que, lors du décès de l'un des co-acquéreurs, sa part revient automatiquement à l'autre. L’acheteur survivant devient ainsi propriétaire de la totalité du bien sans avoir à passer par une procédure de succession.

Contrairement à l’indivision, l'achat en tontine implique que les deux co-acquéreurs sont considérés comme propriétaires à 100 % du bien jusqu'au décès de l'un d'eux.

Société Civile Immobilière (SCI)

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) est un bon moyen de se lancer dans l'investissement immobilier, puisqu’elle permet aux coacquéreurs de détenir le bien immobilier par le biais d'une structure juridique. Contrairement à l’indivision ou à la tontine, dans une SCI, c'est la société elle-même qui est propriétaire de l'immobilier. Les associés détiennent alors des parts qui représentent leur participation dans la société et donc leur droit de propriété sur les biens immobiliers.

Hypothèque partagée

L'hypothèque partagée est une solution idéale pour s'assurer que l'on peut s'offrir la maison de ses rêves à deux, puisque chacun signe son propre contrat de prêt, mais le bien immobilier sert de garantie commune. Cette option est un excellent moyen de garder vos finances indépendantes tout en bénéficiant d'une garantie commune. Vous pouvez même négocier des conditions qui vous sont propres ! 

Quelles sont les conséquences en cas de décès d'un des emprunteurs avec des prêts séparés pour un même bien ?

Lors du décès de l'un des emprunteurs, la répartition des quotes-parts et des obligations financières dépend de la structure d'acquisition. Pour les options que nous avons précédemment évoquées, voici les différentes possibilités :

• SCI (Société Civile Immobilière) : Dans le cadre d'une SCI, les parts du défunt sont transmises à ses héritiers, sauf si une clause de consentement interdit l'entrée de nouveaux associés ;
• Achat en tontine : Dans le cas d'un achat en tontine, la part du co-acquéreur décédé est automatiquement transférée au conjoint survivant sans passer par la succession ;
• Achat en indivision : Dans le cas d'un achat en indivision, la part du défunt dans le bien est transmise à ses héritiers selon les règles de l'héritage.

Bon à savoir : Malheureusement, lorsqu'un co-emprunteur décède, ses héritiers risquent de devoir payer des impôts sur la part dont ils héritent.  

Est-ce optimal de co-emprunter pour l'achat d'un bien à deux ?

Il est tout à fait possible de contracter deux emprunts distincts pour le même bien, mais il est généralement plus simple d'emprunter conjointement.

Pour commencer, en empruntant à deux, vous bénéficiez d'une capacité d'emprunt accrue grâce à la combinaison de vos revenus et de votre solvabilité.

Et ce n'est pas tout ! Vous pouvez également partager la charge financière, ce qui rend votre achat immobilier beaucoup plus abordable. Autre avantage du coemprunt : vous pouvez obtenir de meilleures conditions si l'un de vous à une meilleure cote de crédit.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : Un coup de pouce pour les primo-accédants

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt de l'État destiné à vous aider à acheter votre premier logement. L'avantage de ce prêt est que vous n'avez à rembourser que ce que vous avez emprunté, sans intérêts ! Sachez toutefois que le PTZ n'est disponible qu'en complément de votre crédit immobilier.

Pour en bénéficier, il suffit de respecter quelques critères simples, comme un plafond de ressources, ainsi que quelques conditions relatives au type de logement et à sa localisation. Pour l'instant, le PTZ n'est disponible que pour les logements situés dans les zones définies par le gouvernement : zones A, A bis, B1, B2 et C.