La délégation d’assurance de prêt immobilier : fonctionnement et conditions

Qu’est-ce que la délégation d’assurance d’un prêt immobilier ?

La délégation d’assurance est une disposition de la loi Lagarde qui autorise les emprunteurs à refuser le contrat d’assurance emprunteur de l’organisme de prêt, à condition de respecter l’équivalence des garanties exigées par la banque prêteuse.

L’assurance de prêt immobilier représente une part importante dans le coût total du crédit (près de 30 %). Cette assurance, qui garantit à l’établissement prêteur le remboursement des mensualités en cas d’incapacité de paiement de l’assuré n’est pas une obligation légale.

Cependant, la souscription à une assurance de prêt fait bien souvent partie des conditions d’emprunt. Aucune banque ne consent un emprunt immobilier sans un minimum de garanties, telles que :

• La garantie décès.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
• La garantie incapacité temporaire totale (ITT).
• La garantie invalidité permanente totale (IPT).
• La garantie invalidité permanente partielle (IPP).
• La garantie maladie non objectivable (MNO).
• La garantie perte d’emploi.

Si avant 2010, les banques étaient en position de force, imposant la signature de leur contrat de groupe, l’ouverture à la concurrence a modifié la donne.

Au fil du temps, plusieurs lois ont fait évoluer la législation sur l’assurance crédit immobilier et depuis 2022, il est désormais possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans préavis.

Impact des nouvelles lois sur la délégation d'assurance

La délégation d’assurance s’accompagne de nouveaux droits, mais aussi d’obligations aussi bien du côté des établissements de crédit que des emprunteurs.

Du côté de l’organisme de crédit : si l’emprunteur choisit la délégation d’assurance, la banque n’est pas autorisée à modifier les conditions du crédit, même si l’offre de prêt n’est pas signée. Quant à l’emprunteur, il a l’obligation de trouver une assurance qui offre des garanties équivalentes à celles de l’assurance groupe.

La loi Hamon de 2014 vient ensuite renforcer les droits des emprunteurs en leur permettant de résilier leur contrat d’assurance pendant sa première année de souscription. La demande de résiliation devait être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 15 jours avant la date anniversaire du contrat.

Depuis le 1er octobre 2015, la fiche standardisée d’information (FSI) et la liste personnalisée des exigences sont deux documents obligatoires que la banque doit remettre en même temps que l’offre de prêt. La FSI liste les garanties de l’assurance de prêt exigées par la banque et leurs critères d’équivalence.

La loi Sapin 2 (ou amendement Bourquin) de 2017 autorise quant à elle le changement d’assurance de prêt à chaque date-anniversaire du contrat.

Enfin, la loi Lemoine de 2022 permet à l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de la compagnie d’assurance de son choix à tout moment, sans préavis et par simple courrier. Le questionnaire de santé est également supprimé pour tous les emprunteurs de moins de 60 ans à la date d’échéance finale du prêt (uniquement pour les emprunts jusqu’à 200 000 € - 400 000 € en cas de co-emprunteur).

Les avantages de la délégation d’assurance pour l’emprunteur ?

En autorisant la délégation d’assurance, la loi Lagarde a rendu possible l’adhésion à l’assurance individuelle de prêt immobilier.

Le premier avantage pour les assurés est de profiter d’un contrat plus personnalisé. Les contrats d’assurance de groupe reposant sur la mutualisation des risques, les assurés paient le même prix, quel que soit leur profil emprunteur. Par exemple, un assuré en bonne santé paiera la même cotisation qu’un assuré senior. L’assurance individuelle proposée par les assureurs privés fonctionne différemment, avec des garanties adaptées au profil de l’emprunteur et donc des cotisations plus justes.

Le deuxième avantage de la délégation d’assurance est qu’elle permet de faire jouer la concurrence. D’autant plus que les offres d’assurance individuelle se sont multipliées, faisant baisser les tarifs des assurances de prêt. Les économies réalisées avec un contrat individuel peuvent être conséquentes avec des réductions de près de 50 % par rapport aux contrats de groupe.

Enfin, le dernier avantage de la délégation d’assurance est destiné aux assurés qui présentent un risque aggravé de santé. Ils peuvent désormais trouver plus facilement un contrat. Surtout auprès des compagnies d’assurance signataires de la convention AERAS.

Le TAEA : élément essentiel dans la délégation d’assurance

Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) fait partie des avancées significatives de la loi Hamon. Le TAEA permet de calculer la part de l’assurance dans le coût total du crédit immobilier.

Auparavant, les établissements bancaires se contentaient de présenter un taux d’assurance approximatif, induisant souvent les assurés en erreur en leur faisant penser que le coût global de l’assurance était insignifiant.

Désormais, les banquiers sont tenus de mentionner le TAEA dans toute offre de prêt, permettant ainsi aux emprunteurs de comparer efficacement les différentes offres d’assurance de prêt immobilier.

Quelles étapes suivre pour exercer votre droit à la délégation d'assurance de prêt auprès de votre banque ?

Pour décliner le contrat-groupe ou souscrire un nouveau contrat auprès de l’assureur de votre choix, rien de plus simple :

1. Comparez les offres d’assurance de prêt et choisissez un contrat plus avantageux au moins à garanties équivalentes.
2. Faites une demande de substitution d’assurance auprès de votre banque ou ancien assureur en joignant le nouveau contrat d’assurance.
3. L’organisme a 10 jours pour prendre sa décision.
4. Si votre demande est acceptée, résiliez votre ancien contrat (c’est souvent le nouvel assureur qui se charge de la résiliation).
5. Vous recevrez un avenant au contrat de prêt sous 10 jours. Il est à signer et à transmettre à votre nouvel assureur.

Peut-on se voir refuser la délégation par l'organisme prêteur ?

L’organisme de prêt peut effectivement refuser votre demande de délégation s’il estime que les garanties souscrites sont inférieures à celles du contrat groupe.

Par contre, si vous respectez l’équivalence des garanties, le banquier ne peut pas refuser votre demande de délégation.

Ainsi, deux cas de figure peuvent se présenter :

• Son refus est justifié : augmentez les garanties de votre nouveau contrat et réitérez votre demande.
• Son refus n’est pas justifié : la banque s’expose à une amende de 3 000 €.

Quand est-il conseillé de réaliser la délégation d’assurance emprunteur ?

Avec la loi Hamon et la loi Bourquin, l’assuré était contraint de respecter des dates et délais. Depuis l’application de la loi Lemoine, tous les moments sont bons pour changer d’assurance de prêt.

• Soit avant la signature de l’offre de prêt.
• Soit dès que vous trouvez une assurance de prêt bien plus avantageuse en termes de prix et de niveau de couverture.

Enfin, sachez que l’assureur est tenu de vous informer chaque année de votre droit à résilier et d’en préciser les modalités.