Prêt relais : comment ça marche ?

Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Le prêt relais est un type de crédit à court terme conçu pour les propriétaires souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier avant de vendre leur logement actuel. Ce dispositif financier permet de disposer des fonds nécessaires pour acheter un nouveau logement sans attendre la vente du bien en cours. 

Le prêt relais fonctionne comme une avance sur le produit de la vente future. Il est contracté sur une durée relativement courte, généralement entre 12 et 24 mois, avec l'obligation de rembourser le capital emprunté dès que la vente de l'ancien bien est réalisée. Si la vente n'est pas effectuée dans le délai imparti, il est possible de renégocier les conditions du prêt ou de recourir à un financement complémentaire.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec est la forme la plus simple du prêt relais. Il consiste à emprunter une somme correspondant à une partie de la valeur du bien à vendre, généralement entre 60 % et 80 %. Ce prêt n'est pas accompagné d'un autre crédit immobilier. Il est adapté aux personnes qui disposent déjà de ressources suffisantes pour financer une partie de l'achat du nouveau bien ou qui achètent un bien de moindre valeur que celui qu'ils vendent.

Les intérêts du prêt relais sec sont payés mensuellement, tandis que le capital emprunté est remboursé intégralement dès la vente du bien. Cette formule offre une certaine souplesse, mais elle nécessite une vente rapide du bien actuel pour éviter des charges d'intérêts prolongées.

Le prêt relais adossé

Le prêt relais adossé, ou prêt relais jumelé, combine le prêt relais avec un nouveau crédit immobilier destiné à financer l'achat du nouveau bien. Dans cette formule, l'emprunteur bénéficie d'un financement global comprenant à la fois le prêt relais et le prêt immobilier classique.

Cette solution est particulièrement avantageuse pour ceux qui achètent un bien d'une valeur supérieure à celui qu'ils vendent. Les mensualités du prêt relais adossé incluent généralement le remboursement des intérêts du prêt relais et une partie du capital du nouveau prêt immobilier. Une fois la vente de l'ancien bien réalisée, le capital du prêt relais est remboursé, réduisant ainsi le montant du prêt immobilier restant.

Le prêt relais en franchise totale

Le prêt relais en franchise totale permet de différer le paiement des intérêts jusqu'à la vente du bien actuel. Durant la période de franchise, l'emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts. Cette formule est avantageuse pour ceux qui souhaitent alléger leur charge financière pendant la période de transition entre les deux biens.

Toutefois, il est important de noter que les intérêts accumulés pendant la période de franchise sont ajoutés au capital à rembourser à la fin du prêt. Cette solution peut donc entraîner un coût total plus élevé, mais elle offre une certaine tranquillité d'esprit en évitant les sorties de trésorerie mensuelles pendant la durée du prêt relais.

Quand recourir à un prêt relais ?

Le prêt relais est une solution de financement temporaire adaptée à certaines situations spécifiques dans le cadre d'une transaction immobilière. Il est particulièrement utile lorsque vous trouvez un bien immobilier qui correspond parfaitement à vos critères mais que vous n'avez pas encore vendu votre logement actuel. Le prêt relais vous permet de disposer des fonds nécessaires pour réaliser cet achat sans attendre la vente, offrant ainsi la réactivité nécessaire pour ne pas laisser passer une opportunité intéressante.

De plus, vendre un bien immobilier peut prendre du temps, et les contraintes de temps peuvent parfois pousser à accepter une offre moins avantageuse. Le prêt relais permet de vendre son bien dans de meilleures conditions en évitant la pression d'une vente précipitée. Vous pouvez ainsi prendre le temps de trouver un acheteur au meilleur prix, sans risquer de perdre l'achat de votre nouveau logement.

Si vous avez besoin de liquidités pour financer des travaux de rénovation sur votre nouveau bien ou pour d'autres dépenses urgentes, le prêt relais peut fournir les fonds nécessaires en attendant la vente de votre ancien logement. Cela permet de gérer plus sereinement les transitions financières et les imprévus.

Comment faire pour obtenir un prêt relais ?

La première étape consiste à faire évaluer votre bien immobilier actuel par un expert ou une agence immobilière. Cette évaluation permettra de déterminer la valeur de votre bien, sur laquelle sera basée l’offre de prêt relais. Les banques prêtent généralement entre 60 % et 80 % de cette valeur.

Un dossier de demande de prêt relais doit être bien préparé et complet. Il doit inclure plusieurs documents importants :

• Justificatifs d’identité et de domicile ;
• Documents relatifs à votre situation professionnelle et financière (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte) ;
• Documents concernant votre bien actuel (titre de propriété, dernière taxe foncière, estimation du bien) ;
• Compromis ou promesse de vente de votre nouveau bien immobilier.

La banque va évaluer votre capacité de remboursement en fonction de vos revenus, de vos charges et de la valeur de votre bien actuel. Elle s’assurera que vous serez en mesure de rembourser le prêt relais ainsi que les intérêts dans les délais convenus. Une bonne situation financière et un faible endettement augmentent vos chances d’obtenir un prêt relais à des conditions favorables.

Comme pour tout crédit immobilier, la souscription à une assurance emprunteur est généralement requise pour obtenir un prêt relais. Cette assurance protège la banque et l’emprunteur en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité. Vous pouvez souscrire cette assurance auprès de l’établissement prêteur ou choisir une autre compagnie d’assurance. Comparez les offres pour obtenir les meilleures garanties au meilleur prix.

Quel est le coût d'un prêt relais ?

Le principal coût d'un prêt relais réside dans les intérêts. Les taux d'intérêt appliqués à ce type de prêt sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques, en raison de la nature à court terme et des risques associés. Les taux peuvent être fixes ou variables, et il est essentiel de comparer les offres des différents établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux possible. Les intérêts sont souvent payés mensuellement, et le montant total dépendra de la durée du prêt et du taux appliqué.

De plus, comme pour tout crédit, des frais de dossier sont généralement appliqués lors de la mise en place d'un prêt relais. Ces frais couvrent les coûts administratifs liés à l'étude et à l'approbation de votre demande de prêt. Ils peuvent varier d'une banque à l'autre et sont souvent négociables.

Pour sécuriser le prêt, les banques exigent généralement une garantie sur le bien immobilier à vendre. Cela peut prendre la forme d'une hypothèque ou d'une caution. Les frais de mise en place de cette garantie, appelés frais de notaire pour une hypothèque ou frais de société de cautionnement pour une caution, viennent s'ajouter au coût total du prêt relais.

Pour finir, d'autres frais annexes peuvent s'ajouter, comme les frais de courtage si vous passez par un courtier pour obtenir votre prêt relais. Ces frais doivent également être pris en compte dans le calcul du coût total du prêt.

Exemples concrets de prêts relais

Prêt relais sec

Supposons que vous vendez une maison valant 400 000 euros pour racheter un appartement au prix de 250 000 euros. La banque vous avance le montant nécessaire dans le cadre d’un prêt relais, à un taux de 3 %.

Voici le calcul des intérêts (auquel vous devrez ajouter l’assurance et les frais divers) :

Prêt relais adossé

Prenons la situation inverse : vous vendez un appartement valant 250 000 euros pour acheter une maison au prix de 400 000 euros.

Cette fois la banque vous propose un prêt relais de 200 000 euros à 3 %, adossé à un crédit immobilier de 200 000 euros à 2,9 % sur 20 ans. Pour simplifier, nous ignorons l’assurance et tous les frais annexes.

Vous parvenez à revendre votre premier bien après 6 mois, au prix souhaité. Après avoir soldé votre prêt relais, il vous reste donc 50 000 € que vous utilisez pour rembourser une partie du crédit complémentaire et réduire le montant des mensualités.

Vous payez donc 3 000 euros au titre des intérêts du prêt relais.

Et remboursez en parallèle votre crédit amortissable :

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Le prêt relais présente plusieurs avantages, notamment une flexibilité précieuse pour l'achat immobilier. Il permet d'acquérir un nouveau bien avant même de vendre l'ancien, ce qui est idéal pour saisir rapidement des opportunités sur le marché. De plus, il évite la pression d'une vente précipitée en vous offrant plus de temps pour vendre votre bien actuel au meilleur prix. Cela facilite également la gestion de la transition entre deux propriétés, en vous permettant de financer le nouvel achat tout en restant dans l'ancien bien jusqu'à ce que la vente soit conclue. Enfin, pour ceux qui souhaitent optimiser leur patrimoine immobilier, le prêt relais permet d'acquérir un nouveau bien tout en attendant la vente de l'ancien, ce qui peut être utile pour réorganiser ou diversifier son portefeuille.

Cependant, le prêt relais comporte aussi des inconvénients notables. Le coût financier est souvent élevé, avec des taux d'intérêt plus importants que ceux des prêts immobiliers classiques, ainsi que des frais supplémentaires tels que les frais de dossier et d’assurance. Un autre risque est lié au fait que si l'ancien bien ne se vend pas dans le délai imparti, vous continuez à payer les intérêts du prêt relais et pourriez devoir faire face à des pénalités. Les conditions de remboursement peuvent également être complexes et varient selon le type de prêt relais, nécessitant une bonne compréhension des termes du contrat. De plus, les banques exigent généralement une solide capacité de remboursement, ce qui peut rendre l'obtention du prêt difficile si votre situation financière est instable.

Les garanties exigées pour un prêt relais

Pour obtenir un prêt relais, les banques demandent plusieurs garanties afin de sécuriser leur prêt. L’hypothèque sur le bien à vendre est une garantie courante, permettant à la banque de récupérer les fonds prêtés en cas de défaut de paiement. Parfois, une hypothèque sur le bien acheté peut également être exigée. La souscription à une assurance emprunteur est généralement requise, couvrant les risques de décès, d’invalidité ou d'incapacité de travail. En outre, vous devrez démontrer votre capacité financière en fournissant des justificatifs de revenus et de charges. Enfin, dans certains cas, une caution personnelle peut être demandée pour offrir une sécurité supplémentaire.