Tout savoir sur le prêt à amortissement différé

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier différé ?

Le prêt immobilier différé, aussi appelé prêt avec différé d’amortissement ou différé de remboursement, est un crédit qui vous permet de reporter le paiement de tout ou partie de vos mensualités pendant une période déterminée, généralement de 6 à 24 mois.

Concrètement, cela signifie que durant cette période de différé, vous ne remboursez pas le capital emprunté et, dans certains cas, vous ne remboursez pas non plus les intérêts. Vous ne commencez à rembourser réellement votre emprunt qu’une fois cette période écoulée.

L’objectif est de vous laisser le temps de « souffler » financièrement au début de votre prêt. Par exemple, le temps de finaliser votre projet immobilier (travaux, aménagement, etc.) ou de retrouver une situation plus stable (fin d’études, nouvel emploi). C’est l’un des types de prêts immobiliers les plus flexibles.

Mais attention, le différé de prêt immobilier n’est pas une annulation de vos échéances ! Vous devrez bien les rembourser, mais plus tard. Et comme vous continuez à « consommer » du crédit pendant cette période, des intérêts supplémentaires s’ajouteront à votre capital restant dû. C’est le prix de cette franchise temporaire.

Quels sont les différents types de remboursement différé ?

Il existe deux grands types de différé de prêt immobilier : partiel et total.

Le différé partiel

Avec le différé partiel, aussi appelé différé d’amortissement ou différé de capital, vous ne remboursez que les intérêts intercalaires de votre prêt pendant la période de différé. Le capital emprunté, lui, n’est pas remboursé, il est reporté à la fin de cette période.

Concrètement, vos mensualités sont donc plus légères pendant le différé (puisque vous ne remboursez pas le capital), mais elles restent constantes. Vous payez chaque mois les intérêts, calculés sur le montant total du prêt.

Une fois la période de différé terminée, vos échéances « complètes » (remboursement du capital + intérêts) démarrent et vous commencez à amortir réellement votre crédit.

Le différé partiel est la forme la plus courante de différé de prêt immobilier. Il permet d’alléger ses mensualités au démarrage tout en commençant à payer les intérêts, ce qui limite le surcoût total de l’opération.

Le différé total

Le différé total, aussi appelé franchise totale ou différé absolu, va plus loin : pendant la période de différé, vous ne remboursez rien du tout. Ni le capital emprunté, ni les intérêts. Vous ne commencez à rembourser votre crédit immobilier qu’une fois cette période terminée.

Vos mensualités sont donc nulles durant toute la phase de différé, ce qui peut être intéressant si vous avez vraiment besoin de conserver toute votre capacité financière au démarrage (par exemple pour financer des travaux importants ou sécuriser votre trésorerie d’entrepreneur).

Mais attention, les intérêts non payés pendant le différé seront capitalisés, c’est-à-dire ajoutés au capital restant dû. Vous paierez donc des intérêts... sur vos intérêts ! Ce qui peut rapidement faire grimper le coût total de votre emprunt.

Le différé total est par conséquent une formule plus risquée financièrement, à réserver aux situations particulières où vous avez vraiment besoin de cette "pause" complète dans les remboursements.

Dans les deux cas (différé partiel ou différé total), la période de différé rallonge la durée du prêt immobilier et donc son coût global. C’est un paramètre à bien intégrer dans votre réflexion !

Différé de crédit immobilier : avantages et inconvénients

Le grand avantage du différé de prêt immobilier est de vous offrir de la souplesse et de la sérénité au démarrage de votre crédit. En allégeant (différé d’amortissement partiel) ou en annulant (différé d’amortissement total) vos échéances pendant quelques mois, il vous permet de mieux gérer votre budget et vos priorités.

C’est particulièrement intéressant dans des situations comme :

• L’achat d’un logement nécessitant des travaux importants, que vous pourrez financer plus sereinement grâce au différé d’amortissement
• L’acquisition d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), où le différé vous permet de ne commencer à rembourser qu’une fois le bien livré
• Un changement de situation professionnelle (fin d’études, création d’entreprise, etc.) avec des revenus encore limités au départ
• Un projet d’investissement locatif, le différé vous laissant le temps de trouver un locataire avant de commencer le remboursement du capital et des intérêts

Mais le différé a aussi des inconvénients :

• Il rallonge la durée totale de votre prêt, parfois de plusieurs années, ce qui n’est pas neutre si vous avez déjà emprunté sur une longue durée (20 ans, 25 ans).
• Il augmente le coût total de votre crédit, en reportant le remboursement du capital et en générant des intérêts supplémentaires, surtout en cas de différé total. Vous paierez donc plus cher au final.
• Il peut réduire votre capacité d’emprunt, les banques intégrant le surcoût du différé dans leurs calculs du taux d’endettement.
• Il suppose d’avoir bien anticipé l’évolution de sa situation et d’être certain de pouvoir assumer la hausse des mensualités après la période de différé.

Comment souscrire un prêt immobilier avec une période de différé ?

Pour bénéficier d’un différé de remboursement, vous devez en faire la demande dès la souscription de votre prêt immobilier. Ce n’est pas une option que l’on peut activer en cours de route !

Concrètement, vous devez :

1. Préciser à votre banque que vous souhaitez un différé, en indiquant la durée souhaitée et le type de différé (partiel ou total).
2. Justifier votre demande en expliquant votre projet et votre situation. Les banques peuvent être réticentes face à un différé, il faut les convaincre de son utilité dans votre cas précis.
3. Étudier attentivement l’offre de prêt qui vous sera faite, en vérifiant bien les conditions du prêt immobilier et les modalités du différé (durée, type, mensualités pendant et après le différé, coût total...).
4. Adapter si besoin votre garantie emprunteur qui devra couvrir la totalité de votre prêt, différé inclus.

La banque reste libre d’accepter ou de refuser, en fonction de votre profil, de votre projet et de ses propres critères. Mieux vaut donc bien préparer votre dossier en amont.

FAQ

Qui peut bénéficier du différé de remboursement ?

En théorie, tous les emprunteurs immobiliers peuvent demander un différé de remboursement, que ce soit pour un crédit immobilier classique ou un prêt à taux zéro. Mais en pratique, les banques l’accordent surtout pour des projets "lourds" (travaux importants, vente en état futur d’achèvement) ou des situations particulières (jeunes actifs, investisseurs). Tout dépend de votre profil et de votre capacité à justifier cette demande de différé d’amortissement.

Quid de votre assurance emprunteur avec un prêt immobilier différé ?

Votre assurance emprunteur doit être adaptée à la durée totale de votre prêt, période de différé incluse. Si le différé rallonge significativement la durée de votre crédit immobilier, il faudra donc prolonger d’autant votre couverture, ce qui peut avoir un impact sur le coût total de votre assurance. C’est un point à ne pas négliger dans votre réflexion globale sur l’opportunité d’un différé d’amortissement.

Dans quels cas souscrire un prêt immobilier avec différé d’amortissement ?

Le différé est intéressant si vous avez besoin de souplesse au démarrage de votre prêt, par exemple pour financer des travaux, attendre la livraison d’un bien neuf, sécuriser un changement de situation professionnelle. Mais il faut être certain de pouvoir assumer la hausse des mensualités après la période de franchise. Sinon, mieux vaut opter pour un prêt classique avec un remboursement immédiat du capital et des intérêts, quitte à emprunter un peu moins.