Taux d'endettement : guide pour emprunteurs

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond à la part de vos revenus mensuels nets qui est absorbée par le paiement de vos charges de crédits, incluant votre assurance emprunteur. Il s’agit donc d’un pourcentage, qui se calcule en divisant la somme de vos mensualités de crédits par le montant de vos revenus mensuels nets.

Par exemple, si vous gagnez 3 000 € net par mois et que vous remboursez 900 € de crédits (prêt immobilier, crédit consommation, prêt relais, etc.), votre taux d’endettement sera de 30 % (900 divisés par 3 000).

C’est un indicateur clé pour les banques qui y voient le reflet de votre capacité à rembourser votre emprunt immobilier sur la durée. En France, les établissements prêteurs ont l’obligation légale, fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière, de limiter le taux d’endettement maximum de leurs emprunteurs à 35 %.

Concrètement, cela signifie que si votre ratio d’endettement dépasse ce seuil maximal de 35%, votre banque refusera de vous accorder le crédit immobilier demandé, même si vous avez un bon dossier par ailleurs. C’est donc un critère éliminatoire, qu’il convient de bien maîtriser avant de se lancer dans un projet immobilier nécessitant un prêt !

Pourquoi est-il important de calculer votre taux d’endettement ?

Calculer son ratio d’endettement avant de solliciter un prêt immobilier est primordial, et ce, pour plusieurs raisons :

1. Cela vous permet d’avoir une vision claire et objective de votre situation financière, et de savoir si vous êtes en mesure d’assumer une nouvelle charge de remboursement liée à un crédit immobilier sur la durée.
2. C’est un moyen d’anticiper la décision de la banque et d’éviter les mauvaises surprises. Si la formule de calcul révèle un taux d’endettement qui dépasse le fameux seuil des 35 %, inutile de monter un dossier voué à l’échec !
3. Connaître votre ratio d’endettement vous permet aussi d’ajuster votre projet immobilier en amont (montant emprunté, durée du prêt, différé de prêt immobilier) pour optimiser vos chances de décrocher le financement nécessaire.
4. C’est aussi un bon outil pour challenger votre budget et identifier des pistes d’économies, afin de dégager des marges de manœuvre pour votre investissement locatif ou votre achat immobilier.
5. Enfin, surveiller son taux d’endettement sur la durée permet de garder le contrôle de sa situation financière et d’éviter le surendettement, en s’assurant que ses mensualités de crédits en cours restent soutenables par rapport à ses revenus. Un réflexe indispensable pour emprunter sereinement !

Taux d’endettement : comment le calculer ?

Pour calculer votre taux d’endettement, il vous faut rassembler plusieurs éléments :

• Vos derniers bulletins de salaire pour déterminer votre revenu mensuel net
• Vos relevés de comptes bancaires pour lister l’ensemble de vos charges de crédits (crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt relais, etc.)
• Le montant de votre loyer si vous êtes locataire
• Le montant de votre prime d’assurance emprunteur si vous en avez déjà une

Une fois ces informations réunies, la formule de calcul du taux d’endettement est simple :

Taux d’endettement = (Total mensualités de crédits + Loyer + Assurance) / Revenus mensuels nets

Vous obtenez alors un pourcentage qui ne doit donc pas excéder 35 % pour rester dans les clous des exigences bancaires et maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier.

Si vos revenus sont irréguliers (professions indépendantes, intérimaires, saisonniers, etc.), le calcul de votre capacité d’emprunt et de votre taux d’endettement se fait sur la base de votre revenu net moyen des 3 dernières années.

Sachez que vous pouvez aussi trouver facilement des simulateurs de taux d’endettement en ligne, qui vous permettront de faire ce calcul en quelques clics à partir de vos données personnelles. Pratique pour se faire une idée de sa capacité d’emprunt avant de pousser plus loin son projet immobilier !

Certains courtiers en crédit immobilier proposent même des outils plus poussés intégrant lasimulation d’un prêt immobilier.

Conseils pour réduire votre taux d’endettement

Si votre taux d’endettement s’avère trop élevé par rapport au seuil maximal toléré, plusieurs leviers existent pour le faire baisser et ainsi rentrer dans les critères d’acceptation des banques :

1. Augmentez votre apport personnel : en mettant plus d’argent sur la table au moment de l’achat, vous réduisez mécaniquement le montant à emprunter et donc votre mensualité de crédit immobilier. C’est l’un des moyens les plus efficaces pour faire baisser significativement votre ratio d’endettement.
2. Allongez la durée de votre prêt : en étalant votre crédit immobilier sur une plus longue période (dans la limite de 25 ans, voire 27 ans pour un achat en VEFA), vous diminuez le montant de votre mensualité et donc votre taux d’endettement. Attention toutefois, cela a un coût puisque vous paierez au total davantage d’intérêts.
3. Renégociez vos crédits en cours : si vous avez déjà des crédits en cours (prêt immobilier, crédit consommation), essayez de les renégocier pour obtenir un taux plus avantageux et ainsi faire baisser vos mensualités. C’est particulièrement intéressant pour les prêts souscrits il y a plusieurs années, à une époque où les taux d’intérêt étaient plus élevés qu’aujourd’hui.
4. Rachetez vos crédits : si vous avez plusieurs crédits en cours, le rachat de crédit peut être une solution pour les regrouper en un seul prêt, avec une mensualité unique réduite. Cela vous permet de diminuer votre ratio d’endettement à court terme en « lissant » vos remboursements, mais attention à bien calculer le coût total de l’opération sur la durée.
5. Optimisez votre assurance emprunteur : en mettant en concurrence les contrats d’assurance emprunteur, vous pouvez parfois obtenir des garanties emprunteur équivalentes pour un tarif plus compétitif. Un gain de quelques euros par mois sur votre prime d’assurance peut faire la différence !

En actionnant un ou plusieurs de ces leviers, vous pouvez faire baisser significativement votre taux d’endettement et ainsi maximiser vos chances d’obtenir le crédit immobilier nécessaire à votre projet d’achat, tout en respectant le taux d’endettement maximal autorisé. Mais attention à ne pas vous surendetter pour autant.

FAQ

Que faire en cas de taux d’endettement trop élevé ?

Si malgré vos efforts, votre ratio d’endettement reste supérieur aux 35 % maximum tolérés par les banques, plusieurs options s’offrent à vous : revoir votre projet immobilier à la baisse en ciblant un bien moins cher, augmenter significativement votre apport personnel pour réduire le montant emprunté ou solliciter un allongement exceptionnel de la durée de votre prêt au-delà des 25 ans standards (possible sous conditions).

Endettement et surendettement : quelles différences ?

L’endettement correspond à une situation où vous avez un ou plusieurs crédits en cours, mais vous parvenez à honorer vos échéances sans difficulté majeure, même si votre taux d’endettement est élevé. Le surendettement survient lorsque vous n’êtes plus en mesure de rembourser vos crédits avec vos revenus. Vos dettes deviennent impossibles à apurer, provoquant des impayés. Il faut alors faire appel à la commission de surendettement pour trouver une issue.