Taux d'usure : calcul et réglementation

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure représente le taux maximal autorisé par la loi auquel une banque ou un organisme de crédit peut accorder un prêt. En d'autres mots, il s'agit d'une limite établie pour préserver les emprunteurs des conditions de financement abusives ou des taux d'intérêt excessivement élevés. Ce pourcentage englobe non seulement le taux officiel du prêt, mais aussi tous les frais supplémentaires associés à l'obtention du crédit. Cela inclut les frais administratifs, les garanties, et l'assurance emprunteur, qui joue un rôle crucial dans le montant total du prêt immobilier.

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France en se basant sur les taux effectifs moyens appliqués par les institutions financières durant le trimestre précédent. Il est ensuite diffusé trimestriellement pour chaque type de prêts : prêts immobiliers, prêts à la consommation, etc. Ce dispositif vise à restreindre les abus et à assurer des modalités de prêt équitables pour les clients.

Comment est calculé le taux d’usure ?

Le calcul du taux d'usure s'appuie sur un mécanisme précis défini par la Banque de France. Il subit une révision trimestrielle et est valable pour diverses catégories de prêts tels que les prêts hypothécaires, les prêts à la consommation et les prêts aux entreprises. Pour évaluer le niveau d'usure, la Banque de France se réfère aux taux effectifs moyens appliqués par les institutions de crédit durant les trois mois précédents.

Ces taux réels englobent non seulement le taux nominal du prêt, mais aussi tous les frais et dépenses connexes, comme les frais administratifs, les garanties, et surtout l'assurance emprunteur. Pour obtenir le taux d'usure applicable pour le trimestre suivant, il suffit d'augmenter la moyenne de ces taux d'un tiers.

Le taux d'usure s'avère être une mesure de sécurité pour les emprunteurs, assurant que les taux pratiqués par les établissements bancaires ne franchissent pas un seuil déterminé, limitant ainsi les excès ou des modalités de prêt considérées comme excessivement coûteuses.

Pour le dernier trimestre de l'année 2024, voici les taux d'intérêt maximum autorisés pour les prêts immobiliers :

• Pour les emprunts pour l'achat de biens immobiliers avec un taux d'intérêt fixe et une durée inférieure à 10 ans, le taux est de 4,63 % ;
• Pour les emprunts pour l'achat d'une propriété avec un taux d'intérêt fixe sur une période de 10 à 20 ans, le taux est de 6,03 % ;
• Pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, le taux est de 5,85 %, une baisse significative qui s'avère prometteuse pour les potentiels acheteurs et les acteurs du secteur immobilier ;
• Les crédits pour l'achat de biens immobiliers avec des taux d'intérêt variables sont limités à 5,99 % ;
• Les prêts-relais, fréquemment employés pour des opérations immobilières temporaires, présentent un taux d'usure de 6,68 %.

Quel est l’impact du taux d’usure sur les crédits immobiliers ?

Le taux d’usure occupe une place primordiale dans le secteur des prêts immobiliers, car il fixe le plafond au-delà duquel les banques et les organismes de crédit ne peuvent accorder de prêts. Ce plafond englobe non seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi tous les frais liés au crédit, regroupés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Le TAEG prend en compte les frais administratifs, les garanties et l'assurance emprunteur, un aspect essentiel à considérer lors de la souscription à un prêt immobilier.

Lorsque les taux d'intérêt sur le marché grimpent, il est essentiel d'adapter le taux d'usure en conséquence. Si le taux d'usure est établi à un niveau inférieur aux taux appliqués par les banques, il existe un risque que certaines demandes de prêt immobilier soient refusées, car les institutions financières ne pourront pas accorder de prêts sans dépasser le seuil autorisé. Cela pourrait impacter directement la capacité des emprunteurs à financer leur projet immobilier, surtout en période de taux en augmentation.

En revanche, un taux d'intérêt bien calibré permet de préserver l'accès au crédit pour un maximum de personnes, tout en garantissant la protection des emprunteurs contre des conditions de prêt excessives. Le TAEG, comprenant l'assurance emprunteur et les frais annexes, doit toujours demeurer en dessous du taux d'usure pour garantir la légalité de l'offre de prêt. Cela influe directement sur les offres que les banques peuvent présenter et sur la compétitivité des taux pour les emprunteurs.

Taux d’usure : une protection pour les emprunteurs

Le taux d’usure constitue principalement un mécanisme de protection des emprunteurs, instauré afin de prévenir les éventuels excès des institutions financières. En instaurant une limite légale au-dessus de laquelle il est prohibé d'accorder un prêt, cette méthode a pour objectif d'éviter des conditions de crédit excessives et de sécuriser des financements à des taux abordables. Chaque trimestre, la Banque de France modifie ce seuil pour refléter les changements des taux en vigueur sur le marché.

La loi Lagarde renforce cette protection en offrant aux emprunteurs une plus grande liberté, notamment en ce qui concerne le choix de leur assurance emprunteur. Depuis l'adoption de cette loi en 2010, les emprunteurs ne sont plus contraints d'adhérer à l'assurance offerte par leur banque, leur offrant ainsi la possibilité de comparer les différentes offres et de sélectionner une assurance externe plus avantageuse. Ce choix influence directement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), lequel doit toujours demeurer inférieur au taux d’usure. En choisissant une assurance emprunteur plus abordable, les emprunteurs peuvent diminuer le coût global de leur prêt et garantir que leur contrat de prêt respecte le taux d’intérêt maximum autorisé.

Ce dispositif légal, associé à la limitation des taux, assure une transparence accrue et préserve les consommateurs des risques d'endettement inapproprié ou excessif en fonction de leur situation.

Comment évolue le taux d’usure

Le taux d’usure révisé trimestriellement par la Banque de France, qui se base sur les taux moyens pratiqués par les établissements de crédit durant les trois mois précédents. Ces taux comprennent le taux nominal du prêt ainsi que tous les coûts associés comme les frais de dossier, les garanties et l'assurance emprunteur. La Banque de France calcule le taux d’usure du trimestre suivant en prenant la moyenne des taux et en y ajoutant un tiers.

Cette régulation reflète les fluctuations des taux d'intérêt du marché, en particulier lors des variations des taux directeurs de la BCE. Quand les taux du marché montent, le taux d’usure doit augmenter pour que les banques puissent continuer à accorder des prêts tout en respectant la loi. En taux bas, le taux d’usure diminue pour s’aligner sur des conditions de financement plus favorables.

Taux d’usure : quelles sont les limites de cette protection ?

Malgré sa vocation à préserver les emprunteurs des taux d'intérêt excessifs, le taux d'usure comporte des restrictions. L'un des défis majeurs consiste à adapter ce taux aux conditions économiques effectives. Le taux d’usure, révisé trimestriellement, peut parfois tarder à refléter les augmentations soudaines des taux d’intérêt du marché. En période de hausse soudaine des taux, les banques pourraient rencontrer des difficultés à offrir des prêts à des taux inférieurs au seuil d'usure, restreignant ainsi l'accès au crédit pour de nombreux emprunteurs.

Une contrainte supplémentaire découle de la variété des profils emprunteurs. Le calcul du taux d’usure se fait en prenant en compte les taux moyens appliqués à tous les prêts d'une même catégorie, sans considération des profils spécifiques. Cela peut mettre les emprunteurs à profils plus risqués, tels que les personnes âgées ou celles ayant des revenus fluctuants, dans une position défavorable, car ils risquent de se voir offrir des taux plus élevés, dépassant le taux d’usure, et ainsi se voir refuser leur demande de crédit. Dans cette situation, la sauvegarde se transforme en un frein à l'obtention du prêt.