Calculer l'assurance de prêt immobilier : étapes et conseils

Comment est calculée l'assurance pour un prêt immobilier ?

Le calcul de l’assurance emprunteur diffère en fonction du contrat souscrit. Il existe en effet de grandes différences entre un contrat d’assurance groupe et un contrat d’assurance individuelle.

Le calcul de l’assurance de prêt immobilier d’un contrat groupe

Le contrat groupe correspond à l’assurance de prêt proposée par votre banque avec l’offre de prêt. Ce type de contrat repose sur un principe de mutualisation des risques. Tous les assurés paient la même cotisation, qu’ils présentent des profils à risque ou non.

Outre le taux d’assurance uniforme, les contrats bancaires sont calculés sur la base du capital emprunté. La cotisation d’assurance est fixe pendant toute la durée du prêt, et ce, jusqu’à l’échéance du prêt.

Le calcul de l’assurance de prêt immobilier d’un contrat individuel

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent refuser le contrat proposé par l’établissement bancaire pour souscrire une assurance de prêt auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Il s’agit de la délégation d’assurance. Celle-ci est toutefois soumise à une condition : le respect de l’équivalence des garanties exigées par la banque.

Dans un contrat d’assurance individuelle, le calcul est différent. Chaque profil emprunteur est évalué au cas par cas avec un taux d’assurance calculé sur la base de plusieurs critères. Par ailleurs, les cotisations sont réévaluées chaque année, sur la base du capital restant dû et sont donc dégressives.

Quels facteurs influent sur le coût de l'assurance de prêt immobilier ?

Le coût total de l’assurance emprunteur va dépendre de 4 facteurs majeurs.

Le capital emprunté et le taux d’intérêt de l’emprunt

L’impact du montant du crédit et de son taux d’intérêt est bien sûr non négligeable puisque l’assurance crédit immobilier est un pourcentage de celui-ci.

La nature du projet immobilier

Les taux varient en fonction de votre projet immobilier. Si vous réalisez un crédit pour un investissement locatif, le taux d’assurance sera plus faible que pour une résidence principale. Les établissements bancaires et les assureurs estiment que si votre capacité de remboursement est impactée, les loyers perçus couvriront toujours une grande partie de votre emprunt.

La quotité d’assurance

La quotité est la part du capital emprunté couverte par l’assureur. Un emprunteur qui contracte un crédit immobilier seul doit obligatoirement assurer son emprunt à 100 %. Par contre, en cas de co-emprunteurs, la quotité peut monter jusqu’à 200 %, avec une répartition à parts égales ou non. Le coût de l’assurance sera donc différent entre un choix de quotité à 50 % – 50 % et un choix à 100 % – 100 %.

Les garanties souscrites

Comme dans tout contrat d’assurance, plus vous souscrivez de garanties, plus vos cotisations seront élevées. Dans le cadre de l’assurance emprunteur, certaines garanties sont exigées par l’établissement prêteur comme la garantie décès, la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) et généralement la garantie invalidité permanente totale (IPT) si votre projet immobilier concerne une résidence principale.

Les autres garanties peuvent être obligatoires ou facultatives en fonction de votre projet. Il s’agit de la garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT), la garantie invalidité permanente partielle (IPP) et la garantie maladie non-objectivable (MNO). La seule garantie à toujours être facultative est la garantie perte d’emploi.

Le taux d’assurance de prêt

Le taux d’assurance est l’un des facteurs d’influence le plus déterminants, car il repose en grande partie sur votre profil emprunteur.

Pour déterminer votre profil, l’assureur va prendre en considération plusieurs éléments :

• Votre âge : plus l’emprunteur est âgé, plus l’assureur prend le risque que les remboursements ne soient pas honorés jusqu’au bout.
• Votre situation professionnelle : certains métiers à risque augmentent les taux d’assurance (et souvent les surprimes). Le type de contrat de travail influence aussi le taux d’assurance (un salarié en CDI obtiendra un meilleur taux qu’un employé en CDD).
• Votre état de santé : fumeur, non-fumeur, emprunteur avec risque de santé aggravé, etc. Les informations renseignées dans le questionnaire médical rempli lors de votre demande de prêt peuvent faire varier votre taux d’assurance du simple au double.

D’autres facteurs entrent en ligne de compte comme la pratique d’un sport à risque. Mais dans tous les cas, un taux d’assurance est toujours négociable !

Comment est calculé le taux de l'assurance de prêt immobilier ?

Comme vous pouvez le constater, le taux d’assurance est déterminant dans le calcul du coût de l’assurance de prêt immobilier. Le calcul du taux d’assurance varie d’un assureur à l’autre. Mais il repose toujours sur une équation simple : plus les risques sont élevés (décès, maladie, incapacité, etc.), plus le taux d’assurance c’est-à-dire le TAEA (Taux annuel Effectif d’Assurance) sera élevé.

Voici quelques exemples de taux moyens d’assurance pratiqués en fonction d’un profil emprunteur, sans risque de santé aggravé.

En quoi consiste le calcul du TAEA ?

Concrètement, le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) est l’indicateur clé qui vous permet de calculer le coût de l’assurance de prêt avant toute signature de contrat.

Vous pouvez trouver le TAEA à partir du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui représente le coût total du crédit (hors capital emprunté). Pour cela, il existe une formule simple :

TAEA = TAEG avec assurance – TAEG hors assurance

Vous trouverez également le TAEA sur toute publicité et offre de crédit, ainsi que sur la fiche standardisée d’information remise avec l’offre de prêt. Depuis 2014 et la loi Hamon, son affichage est obligatoire.

Comment l'assurance de prêt immobilier influence-t-elle le montant total du crédit ?

L’assurance emprunteur impacte considérablement le coût total de l’emprunt puisqu’elle représente un pourcentage de ce dernier. Ainsi, une personne senior ou présentant un risque de santé va payer une surprime qui va automatiquement augmenter le TAEA de l’assurance emprunteur et donc le montant total du crédit.

Prenons un exemple : vous empruntez 200 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 4 % et un taux d’assurance de 0,24 %. Vos échéances mensuelles s’élèvent alors à 1 251,96 €, dont 40 € d’assurance. Le coût total du crédit s’élève à 100 470,56 €, dont 9 600 € d’assurance. Par contre, vous souffrez d’une pathologie qui fait grimper votre taux d’assurance à 1 %, l’assurance vous coûtera en totalité 40 000 € (166,67 €/mois), pour un coût total du crédit de 130 870,56 €.

Pourquoi est-il important d'estimer le coût de l'assurance de prêt immobilier ?

En règle générale, lorsqu’une personne sollicite un prêt auprès d’un établissement bancaire, il se focalise uniquement sur le taux nominal de l’emprunt. Or, cet indicateur n’est pas le seul critère qui doit orienter votre choix.

Nous l’avons vu, l’impact du TAEA est considérable sur le montant total des sommes à rembourser. Savoir calculer le coût d’une assurance de prêt s’avère donc indispensable pour maîtriser parfaitement votre budget.

Mais ce n’est pas le seul atout. Connaître le coût de l’assurance, c’est être en mesure de faire jouer la concurrence pour trouver la meilleure offre, au meilleur prix.

Comment réduire le montant de son assurance de prêt ?

Pour payer moins cher d’assurance emprunteur, vous pouvez renégocier votre contrat avec votre assureur ou tout simplement changer d’assurance emprunteur pour souscrire une offre plus avantageuse. Grâce à la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment et sans frais. Alors, profitez-en pour comparer les différentes offres. Utilisez un comparateur d’assurance en ligne et faites appel à un courtier si besoin !