Prêt immobilier : quelles sont les conditions à remplir ?

Quelles sont les conditions générales pour obtenir un prêt immobilier ?

Les banques privilégient les clients fidèles avec une situation professionnelle stable et en mesure de rembourser sans défaillance le montant total de leur dette (intérêts et capital emprunté). Votre éligibilité au crédit immobilier dépend donc :

• De votre capacité à gérer le budget ;
• Du type de projet immobilier à financer ;
• De la régularité de vos revenus ;
• Du degré de risque qu’implique votre activité professionnelle.

D’autres critères comme la garantie emprunteur entrent également en compte. Analysons en détail ces critères de base.

Profil et situation personnelle de l’emprunteur

Votre statut marital influe sur vos chances de souscrire un prêt immobilier. Les revenus de votre conjoint peuvent en effet augmenter votre capacité d’emprunt, mais les paramètres qui conditionnent la décision finale des banques sont assez nombreux.

Âge et état de santé

Les établissements de crédit considèrent souvent les jeunes emprunteurs comme des primo-accédants. Ces profils les intéressent particulièrement, car ils promettent un accompagnement sur de nombreuses années et offrent la possibilité de commercialiser d'autres produits financiers.

Ils doivent cependant avoir une source de revenus réguliers.

Dans la même logique, la durée du prêt immobilier d’une personne de plus de 65 ans s’avère courte et assortie d’une assurance plus coûteuse. Elle présente cependant des revenus stables. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien, nous vous suggérons de souscrire un prêt hypothécaire. Cette option s’avère davantage intéressante si vous avez déjà remboursé le crédit grevé à cette propriété. 

La présence d’un risque médical susceptible d’impacter la capacité de remboursement de l’emprunteur pousse les banques à demander une assurance. Vous devez alors souscrire des garanties décès, handicap et chômage. Le processus passe par un questionnaire de santé, sauf pour les demandes d’emprunt de moins de 200 000 euros. La demande de prêt a de fortes chances d’essuyer un refus pour un problème chronique ou grave.

Lieu de résidence et nationalité

Le processus pour obtenir un crédit peut s’avérer compliqué pour un non-résident français. Le fait d’être domicilié en France permet d’emprunter, mais aussi de garantir le prêt. Votre localisation joue aussi un rôle sur le coût total de l’opération : les taux d’intérêt varient d’une zone à l’autre.

Les ressortissants européens ne font face à aucune barrière à l’obtention d’un prêt. Les étrangers hors UE peuvent devenir propriétaires en France. Ils doivent cependant présenter une carte de séjour et prouver leur volonté de rester dans l’Hexagone pendant la durée de l’emprunt.

Situation financière de l’emprunteur

Le crédit immobilier engage votre responsabilité sur le plan légal et financier. Avant d'accorder votre demande, la banque vérifie que votre profession et vos charges mensuelles vous permettent de vous engager à ce niveau, en examinant notamment vos relevés de compte.

Statut professionnel

Cette condition de crédit immobilier revêt une importance capitale : la banque accorde une grande importance à votre contrat de travail. Elle recherche un profil avec une situation professionnelle stable, gage d’un revenu régulier. Le CDI et le statut de fonctionnaire offrent un maximum de chances pour obtenir un prêt immobilier.

Sur environ 25 569 994 contrats signés en 2023, la DARES dénombre 21 122 363 CDD. Ce type de contrat représente 83 % des embauches contre 17,8 % pour les offres à durée indéterminée. Les organismes bancaires retiennent ces profils, mais vous devez apporter une preuve de la stabilité de vos revenus au cours des 3 dernières années. Il est aussi possible d’obtenir un prêt immobilier avec un contrat CDD si votre co-emprunteur a un contrat CDI.

Les indépendants et les auto-entrepreneurs présentent plus de risques en raison de l’instabilité de leurs revenus. La préparation du dossier est capitale. Vous devez :

• Avoir 2 années d’exercice minimum ;
• Avoir un bilan positif ;
• Travailler dans un secteur porteur.

Ajoutez aussi les relevés bancaires et avis d’impositions pour permettre à la banque d'analyser la gestion de vos finances personnelles en comparaison à vos revenus réels.

Charges mensuelles et taux d'endettement

La banque tient compte de vos ressources et encours de crédit pour évaluer votre « reste à vivre ». Le taux d'endettement représente la proportion de revenus que vous consacrez chaque mois au remboursement de vos dettes. Il se calcule grâce à la formule suivante : (charges + mensualités du crédit)/revenus mensuels.

Un résultat trop élevé entraîne le refus de votre demande, la réduction du capital accordé ou l’augmentation de la durée de remboursement du prêt versé. Avec une situation stable, l’établissement bancaire peut confirmer une offre de prêt qui porte le taux d’endettement au-delà du plafond légal.

La loi en vigueur fixe à 33 % la limite maximale de ce ratio. Au-delà de 35 % (assurance comprise), le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) oblige les organismes de crédit à refuser la demande de prêt. Des dérogations sont cependant possibles selon vos apports financiers.

Autres critères d'éligibilité

Pour convaincre les banques d’accorder votre crédit immobilier, vous devez présenter de solides garanties financières. L’ensemble du dossier de prêt a cependant son importance. Voici les paramètres à ne pas négliger dans votre démarche.

Apport personnel

Il représente la somme à votre disposition, votre contribution au financement du projet immobilier. Il peut s’agir :

• D’une rente ;
• De l’argent issu de la revente d’un bien ;
• D’une donation ;
• Des fonds sur un livret A ou un Plan Épargne Logement ;
• D’un héritage.

Les banques exigent en général un minimum de 10 % du montant total de votre investissement. Cette somme sert à compenser les frais de dossier, les frais de notaire et les autres coûts annexes.

La loi française n’impose cependant pas de fournir un apport personnel. Bien qu’il soit rare, le prêt immobilier sans apport (crédit à 110 %) reste une possibilité. Il s’adresse en règle générale aux primo-accédants, aux épargnants (assurance-vie, actions…) et aux investisseurs locatifs. 

Type de projet immobilier

Le crédit immobilier fait partie des prêts affectés. Vous ne pouvez bénéficier de ce contrat que si votre objectif se rapporte aux opérations immobilières.

L’achat de terrain à bâtir, de logement neuf et de résidence à rénover (réparation, entretien, amélioration) constitue des projets éligibles. Vous pouvez aussi prétendre à cette souscription pour construire une maison ou acheter des parts dans une société immobilière.

L’emprunt minimum accepté ? 70 000 euros. En dessous de ce montant, nous vous recommandons un crédit travaux ou une aide à l’accession comme le prêt à taux zéro.

Quels sont les documents requis pour votre demande de prêt ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, la banque exige plusieurs documents qui attestent votre situation. Ils constituent une condition importante pour la validation de votre requête. Le tableau suivant synthétise les pièces à prévoir.

Que faire si vous ne remplissez pas toutes les conditions ?

La simulation d'un prêt immobilier permet de calculer votre capacité d’emprunt. Vous aurez une idée claire de la somme à emprunter selon vos charges et vos revenus. 

Il est en outre possible de trouver un financement en dehors du circuit bancaire :

• Prêt entre particuliers encadré par la loi ;
• Financement participatif (crowdfunding);
• Microcrédit pour les montants compris entre 300 et 5 000 € ;
• Portage immobilier si vous êtes propriétaire d’un bien.

Le simulateur en ligne permet cependant d’ajuster les paramètres de votre offre et d’obtenir des devis gratuits en quelques minutes. Privilégiez cette piste afin de signer un contrat fiable.