Prêt in fine : tout savoir sur ce crédit immobilier

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Le prêt in fine est un type de crédit immobilier où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt pendant toute la durée du contrat, tandis que le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt, d'où son appellation "in fine" (qui signifie "à la fin" en latin). Ce produit financier se distingue du prêt amortissable classique, où le remboursement du capital et des intérêts se fait de manière progressive tout au long du prêt.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Concrètement, l’emprunteur ne verse que les intérêts dus sur le capital emprunté. Ces intérêts sont calculés sur la totalité du montant emprunté, ce qui implique que les mensualités sont généralement plus basses que celles d’un prêt amortissable à capital équivalent, mais uniquement parce qu’il n’y a pas de remboursement progressif du capital.

À la fin du prêt, l’emprunteur doit rembourser en une seule fois la totalité du capital emprunté. Pour ce faire, il peut utiliser les fonds qu’il a placés dans son produit d’épargne au fil du temps. Il est donc crucial de bien anticiper cette échéance et de s’assurer que le capital sera disponible le moment venu.

Les avantages du prêt in fine

Le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, ce qui réduit les mensualités et préserve les liquidités pour d'autres projets ou investissements. Il est particulièrement avantageux dans un investissement locatif, car les intérêts, calculés sur l'ensemble du capital emprunté, sont déductibles des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité. En parallèle, l’emprunteur constitue une épargne, souvent via une assurance-vie, pour rembourser le capital à la fin du prêt. De plus, ce prêt est souvent utilisé dans une stratégie de transmission patrimoniale, l’assurance emprunteur garantissant le remboursement du capital en cas de décès.

Les inconvénients du prêt in fine

Le prêt in fine a un coût total plus élevé qu'un prêt amortissable, car l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, calculés sur l'intégralité du capital, pendant toute la durée du prêt. Cela entraîne des intérêts élevés, représentant une charge importante. De plus, les banques exigent souvent des garanties financières solides, comme la constitution d'une épargne importante (souvent via une assurance-vie), ce qui limite l'accès à ce prêt aux emprunteurs avec un patrimoine ou une capacité d'épargne significative. À l'échéance, l'emprunteur doit rembourser le capital en une seule fois, ce qui peut être risqué si l'épargne ou les rendements financiers ne sont pas suffisants.

Qui peut bénéficier d’un prêt in fine ?

Le prêt in fine n’est pas accessible à tous les emprunteurs. Il s’adresse à des profils spécifiques, généralement ceux qui possèdent une capacité financière et patrimoniale solide, ainsi qu’une stratégie d’investissement bien définie. Voici les principaux profils qui peuvent bénéficier d’un prêt in fine :

• Les investisseurs immobiliers : Le prêt in fine est particulièrement adapté aux investisseurs dans le cadre de l’acquisition d’un bien locatif. Les investisseurs qui souhaitent optimiser leur rendement tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse y trouvent un intérêt particulier ;
• Les contribuables fortement imposés : Pour les personnes soumises à une tranche d’imposition élevée, le prêt in fine peut constituer un levier fiscal puissant. Les intérêts d’emprunt, plus élevés que dans un prêt amortissable, sont déductibles des revenus locatifs imposables, ce qui permet de réduire significativement la charge fiscale ;
• Les personnes disposant d’un patrimoine important : Les emprunteurs qui ont déjà un capital conséquent ou des actifs financiers stables peuvent être de bons candidats pour un prêt in fine. Ce type de crédit est souvent adossé à un produit d’épargne (comme une assurance-vie), et il est donc indispensable d’avoir une capacité d’épargne régulière pour constituer le capital nécessaire au remboursement final du prêt ;
• Les personnes cherchant à optimiser la transmission de patrimoine : Le prêt in fine est une solution prisée pour organiser la transmission de patrimoine. En effet, si l’emprunteur décède avant l’échéance du prêt, l’assurance emprunteur prend en charge le remboursement du capital restant dû. Les héritiers récupèrent donc un bien immobilier sans dette, ce qui en fait un outil stratégique dans le cadre d’une gestion patrimoniale et successorale ;
• Les emprunteurs à hauts revenus : Ce type de prêt s’adresse également à des emprunteurs avec des revenus élevés et une bonne stabilité financière. Les banques sont plus enclines à accorder un prêt in fine à des personnes dont les revenus garantissent la capacité de gérer à la fois les remboursements des intérêts et la constitution d’une épargne parallèle. Ce critère est essentiel pour rassurer l’établissement prêteur, qui doit s’assurer que le capital sera bien remboursé à la fin du prêt.

Comment obtenir un prêt in fine ?

Pour obtenir un prêt in fine, il faut suivre plusieurs étapes et répondre à certains critères. Ce type de prêt est principalement destiné aux projets d’investissement locatif ou de gestion patrimoniale. Les emprunteurs doivent disposer d’une épargne ou d’un patrimoine conséquent, ainsi que de revenus stables et élevés, car ils ne remboursent que les intérêts pendant la durée du prêt et doivent constituer une épargne pour rembourser le capital à la fin. La souscription à une assurance emprunteur est obligatoire, et la banque peut demander des garanties supplémentaires comme une hypothèque. Négocier les conditions du prêt est possible, et faire appel à un courtier peut faciliter le processus et améliorer les conditions de l’emprunt.

Comment rembourser un prêt in fine ?

Le remboursement d’un prêt in fine consiste à payer uniquement les intérêts tout au long de la durée du prêt, tandis que le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du contrat. Pour préparer ce remboursement, l'emprunteur doit constituer un capital à travers un produit d'épargne, comme une assurance-vie. À l’échéance, le capital total doit être remboursé, souvent grâce à cette épargne ou, dans certains cas, par la revente du bien immobilier. L'assurance emprunteur joue un rôle essentiel en couvrant le remboursement en cas de décès ou d'invalidité.

Quelle est la durée et le montant du crédit in fine ?

La durée d’un prêt in fine varie généralement entre 5 et 20 ans, avec des montants adaptés à la capacité financière de l’emprunteur et à la valeur du bien immobilier. Le montant du prêt ne dépasse souvent pas 50 à 70 % de la valeur du bien, et l’emprunteur doit constituer une épargne, souvent sous forme d’assurance-vie, pour rembourser le capital à la fin du prêt. La durée et le montant dépendent donc de la situation financière de l’emprunteur et des garanties apportées.

Exemples de prêt in fine

Investissement locatif avec optimisation fiscale

Un investisseur souhaite acheter un appartement d’une valeur de 300 000 € pour le louer. Il contracte un prêt in fine sur 15 ans avec un taux d’intérêt de 2 %. Durant cette période, il ne rembourse que les intérêts, soit 500 € par mois (2 % de 300 000 € annuels). En parallèle, il place 1 000 € par mois sur une assurance-vie avec un rendement annuel estimé à 3 %. À la fin du prêt, il dispose du capital nécessaire pour rembourser les 300 000 € grâce à son épargne accumulée. En outre, les intérêts versés sont déductibles de ses revenus fonciers, ce qui permet une optimisation fiscale intéressante.

Stratégie de transmission de patrimoine 

Un couple proche de la retraite décide de souscrire un prêt in fine pour acheter une résidence secondaire qu’ils souhaitent transmettre à leurs enfants. Ils empruntent 400 000 € sur 10 ans à un taux de 1,8 %. Pendant ces 10 années, ils ne paient que les intérêts, soit environ 600 € par mois. Le capital restant dû sera remboursé à la fin du prêt, soit par la revente d’un autre bien, soit par les fonds disponibles dans une assurance-vie alimentée durant cette période. En cas de décès avant la fin du prêt, l’assurance emprunteur prendra en charge le remboursement du capital, garantissant ainsi la transmission du bien à leurs héritiers sans dette.

Projet entrepreneurial avec liquidités conservées 

Un entrepreneur souhaite acheter un local commercial pour son entreprise. Il opte pour un prêt in fine afin de conserver un maximum de liquidités pour financer le développement de son activité. Il emprunte 200 000 € sur 7 ans, avec des mensualités d’intérêts de 300 €. Durant cette période, il place une partie de ses bénéfices dans un produit d’épargne pour constituer le capital nécessaire au remboursement final. Ce montage lui permet de financer son projet immobilier tout en ayant la flexibilité financière pour développer son entreprise.