Remboursement anticipé de prêt : mode d'emploi

Remboursement anticipé : définition

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier implique de bien saisir en amont certaines notions que nous vous proposons de parcourir ci-dessous. Il s'agit d'un droit pour l'emprunteur impliquant potentiellement le remboursement d'indemnités. 

Le remboursement anticipé : un droit pour l'emprunteur

Le remboursement anticipé d'un prêt correspond au remboursement du capital restant dû, partiellement ou totalement. Le Code de consommation prévoit qu'un emprunteur est en droit de rembourser, de sa propre initiative, de manière anticipée le capital restant dû. Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier peut engendrer des frais sous la forme d'IRA, Indemnités de remboursement anticipé. Pour savoir si votre crédit est soumis au système des IRA, il convient de se référer aux conditions générales de l'offre de crédit. Celles-ci contiennent de nombreuses informations, telles que les conditions de report d'échéances.

Comment sont calculées les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont également nommées pénalités de remboursement anticipé (PRA). Le montant des IRA est plafonné sur la base des articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation. Les indemnités ne peuvent pas excéder six mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt plafonnés à 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Les IRA interviennent aussi bien dans le cas d'un remboursement anticipé partiel que dans celui d'un remboursement anticipé total. 

Remboursement anticipé partiel ou total : quelles différences ?

Pour réduire l'impact d'un crédit sur votre budget mensuel, vous avez la possibilité d'opter pour un remboursement anticipé partiel ou total. Santiane vous propose de passer en revue les différences.

Le remboursement anticipé partiel

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu'une partie des sommes dues est remboursée par le souscripteur du crédit. Il intervient, par exemple, dans le cadre d'une rentrée d'argent exceptionnelle : prime professionnelle, héritage, etc. Il affecte la durée du prêt immobilier en réduisant le nombre d'échéances restantes.

En cas de remboursement anticipé partiel, la somme remboursée doit représenter plus de 10 % du capital initial. Il s'agit d'une exigence commune à tous les établissements prêteurs. Rappelons que le Code de la consommation précise :

" Le contrat peut prévoir l’interdiction d’un remboursement égal ou inférieur à 10 % du montant initial prêté, sauf s’il s’agit de son solde, c’est-à-dire la somme totale qu’il lui reste à payer."

Une banque ne peut pas refuser un remboursement anticipé. Les établissements bancaires n'apprécient pas nécessairement les remboursements anticipés. Ces derniers impliquent une perte de produit net bancaire pour les banques à travers une diminution des intérêts à percevoir. 

Le remboursement anticipé total

Le remboursement anticipé est total quand le souscripteur rembourse l'intégralité du capital restant dû. Il peut intervenir dans plusieurs cas : vente du bien immobilier, renégociation du crédit, acquisition d'un héritage, etc. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’un remboursement par anticipation ?

Le remboursement par anticipation d'un crédit présente des avantages et des inconvénients. Les modalités figurent dans les conditions d'un prêt immobilier.

Les avantages du remboursement anticipé d'un crédit immobilier

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier présente plusieurs avantages. Lorsque vous disposez des liquidités nécessaires, la clôture du prêt vous permet de supprimer les mensualités pour retrouver une aisance financière mensuelle. Vous vous affranchissez d'une charge importante. Votre confort financier et votre niveau de vie s'en trouvent renforcés.

Dans le cadre d'un remboursement partiel, vous pouvez choisir de conserver la durée initiale du prêt immobilier et réduire le montant des mensualités restantes. Cette décision vous permet de retrouver un niveau de vie plus souple pour retrouver du pouvoir d'achat ou concrétiser un nouveau projet. 

Souscrire un prêt immobilier implique de rembourser des mensualités incluant la somme prêtée et des intérêts appliqués. Rembourser en anticipation un prêt permet de réduire la somme totale des intérêts dus. L'emprunteur réalise une économie substantielle. 

Les prêts immobiliers sont obligatoirement assortis d'une assurance emprunteur. Elle garantit le prêt en cas d'incapacité de la part de l'emprunteur à rembourser le prêt. Il s'agit d'une assurance incontournable aussi bien pour la banque que le souscripteur du crédit. Ce dernier bénéficie d'un remboursement total ou partiel du crédit en cas de décès ou d'accident impliquant une perte d'autonomie.

Plusieursgaranties emprunteur sont associées à l'assurance emprunteur : perte d'emploi, perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), indemnité permanente totale (IPT), indemnité permanente partielle (IPP), etc. Toutes ces garanties ont un coût mensuel pour l'assuré-emprunteur. En cas de remboursement anticipé, vous vous affranchissez d'une cotisation d'assurance.

Les inconvénients du remboursement anticipé d'un crédit immobilier

Un changement de situation financière peut conduire un emprunteur à souhaiter rembourser plus rapidement son crédit immobilier en cours. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer. Les IRA visent à compenser le manque à gagner pour l'établissement bancaire prêteur. Ceux-ci sont prévus dans le contrat initial de prêt. 

Pour éviter de payer les IRA, vous pouvez négocier celles-ci lors de la souscription du crédit immobilier. Sachez que dans certains cas, il est possible d'être exempté automatiquement des IRA. La loi du 25 juin 1999 prévoit que l'emprunteur ne paye pas les IRA dans les cas suivants :

• Décès du co-emprunteur ;
• Perte d'emploi de l'un des deux emprunteurs ;
• Lors de la vente du bien suite à un changement de lieu de travail de l'un des deux emprunteurs.

Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier peut conduire à des frais de mainlevée d'hypothèque. Ils sont calculés en fonction du montant du prêt initial. Une majoration de 20 % est appliquée. Le coût de la mainlevée d'hypothèque varie entre 0,20 et 0,50 % de la somme. Prenons un cas concret : 

• Pour un crédit immobilier de 200 000 euros, l'hypothèque est calculée selon la méthode suivante : 200 000 euros x 20 % = 240 000 euros. 
• Prenons un taux moyen pour le coût de la mainlevée d'hypothèque à 0,28 %.
• Le calcul de la mainlevée donne en conséquence : 240 000 euros x 0,28 % = 672 euros.

Les frais de mainlevée sont payés par l'emprunteur au notaire lors de la rédaction de l'acte authentique. Santiane vous accompagne également pour vos questions relatives au remboursement différé de prêt immobilier.

Comment procéder au remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Pour procéder au remboursement anticipé d'un prêt immobilier, l'emprunteur doit se rapprocher de sa banque ou de l'établissement prêteur. Il convient de réaliser la demande par écrit. Vous devez mentionner votre souhait de réaliser un remboursement partiel ou total. 

La banque est tenue, lors de la réception de votre demande de remboursement, de vous recontacter pour vous transmettre une estimation des frais dont vous devrez vous acquitter pour rembourser votre prêt en anticipation. Pour les contrats conclus après le 1ᵉʳ juillet 2016, l'estimation des frais est gratuite.

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier nécessite un accompagnement personnalisé. Santiane vous propose des solutions sur mesure pour répondre à votre situation emprunteur. Rembourser son prêt immobilier présente des avantages, notamment pour réduire vos charges mensuelles ou financer un nouveau projet. Toutefois, dans l'optique de réduire les frais de remboursement anticipé, il convient de réaliser une estimation précise avec des experts dédiés.