Quels types de prêts immobiliers choisir ?

Le prêt immobilier amortissable

Avec cette formule de crédit, vous remboursez le capital emprunté et les intérêts d’emprunt sur la base d’un échéancier préétabli. Les banques et les organismes prêteurs requièrent en général une assurance emprunteur pour couvrir le remboursement du prêt en cas d’invalidité, d’incapacité de travail ou de décès.

Fonctionnement et avantages

Les mensualités du prêt amortissable comprennent une part du capital (somme emprunté) et de l’intérêt dû (coût du prêt). Elles se calculent en fonction du montant restant dû. Vous payez donc en priorité les intérêts. Pour comparer les crédits de ce type, servez-vous du taux annuel effectif global (TAEG). Il englobe les intérêts, assurances, frais de dossier et les éventuelles garanties. Vous aurez ainsi une vision claire du coût total de l’opération.

Le principal avantage de ce type de crédit reste la stabilité des mensualités, surtout si vous choisissez un prêt à taux fixe. Vous pouvez ainsi mieux structurer vos finances tout en remboursant votre dette. La flexibilité duprêt amortissable permet en outre d’adapter les mensualités à votre capacité d'emprunt.

Quand choisir ce type de prêt ?

Nous recommandons cette solution aux emprunteurs désireux d’acquérir une résidence principale avec un faible apport et un taux d'intérêt relativement bas. Souscrivez ce contrat pour :

• Financer une propriété neuve ou ancienne ;
• Investir dans un bien immobilier non résidentiel (local, bureau, bâtiment commercial…) ;
• Acheter un terrain constructible ;
• Faciliter les travaux de rénovation de votre logement.

Ce contrat s’adresse aussi aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à la recherche d’un financement pour réaliser leurs projets avec des paiements prévisibles.

Le prêt immobilier relais

Ce type de crédit à court terme permet d’obtenir les fonds nécessaires à l’achat d’un nouveau logement dans l’attente de la vente de votre bien actuel.

Fonctionnement et avantages

Le contrat repose sur une avance sur la plus-value de votre future cession immobilière. Vous devez rembourser le capital emprunté dès que la vente se réalise. La durée duprêt relais va de 12 à 24 mois. Vous pouvez recourir à un financement complémentaire ou renégocier les conditions du crédit si la vente n’intervient pas dans ce délai.

Nous distinguons différents types de prêts relais :

• Prêt relais adossé à un nouveau crédit immobilier pour financer l'achat de votre bien ;
• Prêt relais sec qui correspond à 60 % ou 80 % de la valeur du bâtiment à vendre ;
• Prêt relais en franchise totale avec un différé de remboursement pour les intérêts.

Le prêt relais évite la pression et les erreurs d'une vente précipitée. Sa flexibilité facilite la gestion de la transition entre les deux propriétés.

Quand choisir ce type de prêt ?

Nous recommandons ce contrat pour acheter un bien immobilier qui cadre parfaitement avec vos critères si vous n'avez pas le financement requis. Il s’adresse aux propriétaires à la recherche d’une solution rapide pour éviter de laisser passer une opportunité.

Le crédit relais s’avère utile pour financer les travaux de rénovation d’un bien en attendant la vente de votre logement. Privilégiez-le pour mieux gérer les transitions financières et les imprévus.

Le prêt immobilier in fine

Le remboursement de cet emprunt s’effectue en une seule fois, à la fin du contrat. Le reste du temps, vous payez uniquement des intérêts constants. La durée moyenne de ce type de crédit est de 15 ans.

Fonctionnement et avantages

Les intérêts remboursés tout au long duprêt in fine se calculent sur la totalité du capital emprunté. Vous bénéficiez à ce titre de mensualités plus basses que celles du crédit amortissable à capital équivalent. Le paiement en fin de période s’effectue sur la base des fonds placés dans votre produit d’épargne ou du produit de la vente d’un bien immobilier.

En plus de réduire la dette que vous payez chaque mois, cette forme d’emprunt est idéale pour votre stratégie de transmission patrimoniale. L’assurance emprunteur garantit le remboursement du capital en cas de décès.

Quand choisir ce type de prêt ?

Il s’utilise essentiellement pour financer les achats réalisés dans le cadre d’un investissement locatif. Les intérêts déductibles des revenus fonciers permettent d’optimiser votre fiscalité et le rendement de votre placement.

Il peut s’agir d’un prêt immobilier sans apport pour les primo-accédants avec des profils type cadre supérieur soumis à une tranche d’imposition élevée. 

Les prêts subventionnés

Les prêts subventionnés s’utilisent comme un financement principal ou un crédit complémentaire, avec des taux plafonnés et des conditions d’accessibilité plus restreintes. L’objectif ? Faciliter votre accès à la propriété.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Ce dispositif permet aux ménages avec des revenus modestes de profiter d’un taux d'emprunt plafonné pour la construction ou l’achat d’une résidence principale. Il s’obtient aussi dans le cadre d’un prêt lissé. Il implique des plafonds de ressources qui varient selon la localisation du bien (zones A, B1, B2, C) et la composition de votre foyer. Les données qui déterminent votre éligibilité au prêt d'accession sociale sont liées aux revenus de l’année N-2.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Ce crédit se recentre sur l'acquisition de résidences neuves en immeubles collectifs dans des zones tendues. Les plafonds de ressources fluctuent chaque année. Nous distinguons désormais une nouvelle tranche de revenus qui vise les ménages avec un revenu situé entre 37 000 et 49 000 euros par an. Cette dernière donne droit à une quotité finançable de 20 %, soit environ 5 000 euros d'aide de l'État.

Le prêt à taux zéro sert à financer :

• L'achat d'un logement ancien qui nécessite des travaux à hauteur de 25 % de son coût total,
• L’acquisition d'un bien neuf pour sa première occupation,
• L'aménagement de locaux non destinés à l'habitation à usage de logement,
• La construction d'un logement, l'acquisition du droit de construire ou du terrain destiné à l’opération.

Vous pouvez aussi utiliser ce crédit pour acquérir un logement social sous certaines conditions.

Le prêt conventionné (PC)

Ce contrat sert à financer votre projet immobilier et vous permet de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Le plafond dépend de la durée d’emprunt, pas de vos ressources. Pour en bénéficier, vous devez souscrire une offre de prêt dans un établissement de crédit qui a une convention avec l’État. 

Cette solution de financement peut couvrir l'intégralité du coût d’achat ou de construction d'un bien neuf ou ancien. Elle s’applique aussi à certains travaux d’optimisation (rénovation énergétique, transformation de la destination, agrandissement…).

Le prêt épargne logement (PEL)

Vous êtes titulaire d'un plan épargne logement depuis 4 ans ? La loi vous autorise à bénéficier de ce crédit pour financer l'achat ou la construction d'une résidence ou les travaux immobiliers de votre logement. Il est plafonné à 92 000 €.

Dès la souscription du plan, vous connaîtrez le taux du prêt auquel vous aurez droit. Une fois que vous clôturez votre plan, vous avez un an pour faire valoir ce droit au prêt.

Le prêt action logement (PAL)

Il s’adresse aux salariés de toute entreprise privée de plus de 10 personnes. Le financement, appelé participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), s’utilise pour la construction de logements. Il donne droit à un crédit immobilier à un taux de 1 % sur 5 à 25 ans.

Quand choisir ce type de prêt ?

En général, les prêts d’aides à l’accession s’avèrent utiles pour les primo-accédants désireux de financer l’acquisition de leur première résidence principale. Certains contrats couvrent la totalité du prix du bien, alors que d’autres n’excèdent pas une quotité fixée par décret. Ce type de crédit peut être considéré comme un apport personnel par la majorité des banques.